膠南市人民政府文件南政發〔2011〕51號

　　膠南市人民政府關于印發《膠南市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的通知

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門、各單位：《膠南市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》已經市政府研究同意，現印發給你們，望認真貫徹執行。

　　二〇一一年七月二十日

 

　　膠南市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法

　　根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、青島市人民政府《青島市城市房屋拆遷管理條例》和《關于做好國有土地上房屋征收與補償工作的通知》（青政發〔2011〕18號）精神，結合我市實際，制定本暫行辦法。

　　一、明確職責國有土地上房屋征收與補償工作實行屬地管理原則。膠南市城鄉建設局為我市國有土地上房屋征收部門，組織實施全市的房屋征收與補償工作。各街道、鎮（區）或有關部門、單位可以受房屋征收部門的委托作為房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。市發改、財政、城建、規劃、城管、國土等有關部門應當依照職責分工，密切配合，確保房屋征收與補償工作順利進行。

　　二、工作流程

　?。ㄒ唬┱魇粘绦?/p>

　　1、納入發展計劃。因公共利益確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設和舊城區改建項目，應當納入市國民經濟和社會發展年度計劃。2、確定征收范圍。房屋征收部門憑政府部門有關批準文件和規劃選址意見書（或建設用地規劃設計條件通知書，附用地紅線圖）確定房屋征收范圍，書面通知有關部門暫停辦理征收范圍內房屋的產權分割、分立承租、新建、擴建、改建、營業登記和稅務登記等相關手續，有關部門應當嚴格按照通知要求執行。在暫停期限內違反上述規定辦理相關手續的，房屋征收時不予增加補償費用，仍按原房屋狀況和使用性質進行征收補償。

　　3、進行調查登記。房屋征收部門對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查登記結束后，房屋征收部門應當在征收范圍內公布調查登記結果。

　　對征收范圍內未經登記的建筑由市政府組織發改、財政、城建、規劃、城管、國土等有關部門依法進行調查、認定和處理。

　　4、擬訂補償方案。房屋征收部門應當根據調查登記情況擬訂房屋征收補償方案報市政府。征收補償方案的內容應當包括房屋征收范圍、實施時間、補償方式、補償金額、補助和獎勵、用于產權調換房屋的地點和面積、定位方式、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。由市政府組織發改、財政、城建、規劃、城管、國土等有關部門進行充分論證。5、征求公眾意見。市政府將房屋征收補償方案予以公布，征求公眾意見，并將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要征收房屋，有50%以上被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的，由市政府組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，根據聽證會的情況修改方案。其中參加聽證會的被征收人代表5-7人，公眾代表為人大代表、政協委員等具有社會公信力的人員。

　　6、進行風險評估。市政府應當于房屋征收補償方案征求意見期滿后7日內，完成房屋征收項目社會穩定風險評估報告。房屋征收決定涉及的被征收人數量超過500戶的，應當經市政府常務會議討論決定。

　　7、補償費用到位。市房屋征收部門將征收補償費用足額專戶存儲到位，確保?？顚Ｓ?。

　　8、作出征收決定。市政府作出征收決定后應及時公告。公告應當載明征收補償方案、行政復議和行政訴訟權利等事項。由房屋征收部門和房屋征收實施單位負責做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

　　（二）評估補償程序1、選擇評估機構。房地產價格評估機構應當由被征收人從已公布的房地產價格評估機構中協商選定；協商不成的，市房屋征收部門應當組織通過投票多數決定或由被征收人代表抽簽隨機選擇等方式確定。2、簽訂評估合同。房屋征收部門與選定的房地產價格評估機構簽訂評估委托合同。房地產價格評估機構按照獨立、全面、客觀、公正、準確的原則，開展房屋征收評估工作。3、公布評估結果。房屋征收部門應公布評估機構對被征收房屋作出的評估結果。被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估；對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

　　4、簽訂補償協議。房屋征收部門在征收補償方案規定的簽訂房屋征收補償協議的期限內，與被征收人簽訂補償協議。

　　被征收人在簽訂征收補償協議時，應當同時提交被征收房屋的房地產權注銷登記書面申請和權屬證件；房屋征收部門應當將注銷申請材料及時送達房地產登記機構。對于符合注銷登記條件的，房地產登記機構應當自受理登記材料之日起30日內辦結房地產權注銷登記手續；對于不符合注銷登記條件的，房地產登記部門應當不予登記，并退回原申請材料。

　　5、作出補償決定。房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內未達成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請市政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

　　6、申請法院執行。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市政府申請法院強制執行。

　　市政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

　?。ㄈ┓课菝娣e的認定

　　被征收房屋和補償房屋的面積以建筑面積計算。被征收房屋的建筑面積,私有房屋以房屋所有權證載明的建筑面積為準,公有房屋以房屋所有權證或者計租表載明的建筑面積為準。無房屋所有權證或者計租表但建設合法的房屋和計租表上只載明使用面積的公有房屋,其建筑面積以批準建設文件載明的房屋建筑面積或者以房地產測繪機構實測的建筑面積為準。

　　（四）補償方式

　　征收住宅房屋補償可以采用房屋補償（房屋產權調換）方式,也可以采用貨幣補償方式，由被征收人自行選擇補償方式。對于選擇貨幣補償方式的被征收人，房屋征收部門應當按照征收補償協議約定將補償金以貨幣形式支付被征收人。對于選擇房屋補償方式的被征收人，房屋征收部門應當按照征收補償協議約定的期限將補償的房屋交付被征收人，房屋的產權歸被征收人。

　　征收住宅、非住宅兼用（住宅房屋且按非住宅使用）的房屋,按照住宅房屋進行征收補償。征收非住宅房屋補償原則上采用貨幣補償方式，補償的貨幣支付給被征收人。對技術先進、符合環境保護要求、可促進我市經濟發展的企業，在符合我市城市規劃的基礎上，可以采用房屋補償（房屋產權調換）方式。征收非住宅房屋實行房屋補償的,補償房屋的產權保持不變。

　　三、補償標準

　　（一）住宅房屋、公有出租住宅房屋的補償

　　1、住宅房屋的補償

　?。?）就地房屋補償（就地房屋產權調換）征收住宅房屋實行就地房屋補償的,按照下列規定執行：

　　①按照被征收房屋面積補償；

　?、谠黾?0平方米住房改善面積；

　?、郾徽魇辗课菝娣e不足25平方米的,按照25平方米計算；

　　④被征收房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的，按照45平方米補償，差額部分由被征收人按照征收區域新建商品住房銷售價格的50%支付房款；

　　⑤被征收人在本市其他區域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策購買公有住宅房屋的，該公有住宅房屋面積與被征收房屋面積之和大于25平方米的，不適用第③項的規定；該公有住宅房屋面積與被征收房屋面積及住房改善面積之和大于45平方米的，不適用第④項的規定；

　?、拊黾庸珨傃a償面積。安置房屋的公攤面積大于被征收房屋的公攤面積，在補償時，應當對公攤面積差給予補貼；

　?、邔嶋H用于補償的房屋超出應補償面積的部分，由被征收人按照補償房屋的商品住房銷售價格支付房款。補償房屋的產權歸被征收人。（2）異地房屋補償（異地房屋產權調換）異地住宅房屋補償是指：①超出了本次征收范圍所在街道（鎮、區）行政區劃界限的區域進行的房屋補償；②街道（鎮、區）轄區內被征收房屋所在區域與安置房屋所在區域的直線距離超過2000米的房屋補償。

　　征收住宅房屋實行異地房屋補償的，征收部門應當提供與按照本暫行辦法就地補償規定方法計算的征收補償金價款相當的房屋給被征收人。征收補償金與異地補償房屋價款存在差價的，雙方應當互相結算差價款。

　　（3）貨幣補償

　　征收住宅房屋實行貨幣補償的，按照就地房屋補償規定的計算方法，被征收房屋面積與住房改善面積及增加公攤補償面積之和按照征收區域新建商品住房銷售價格結算征收補償金；被征收房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的部分，以征收區域新建商品住房銷售價格的50%結算(但不得低于同期經濟適用住房的平均銷售價格)，計入征收補償金。

　　征收補償金由征收部門以貨幣方式支付給被征收人。

　　公攤面積差對應的貨幣補償金=（該被征收人按產權調換方式應當補償的房屋面積×項目產權調換房屋的平均公攤面積比例-選擇貨幣補償方式被征收人的被征收房屋面積×被征收房屋公攤面積比例）×被征收房屋的評估單價。

　　2、公有出租住宅房屋的補償

　?。?）公有出租住宅房屋的承租人選擇房屋補償且被征收人同意解除租賃關系的，由房屋承租人向被征收人支付按照住房制度改革有關規定購買被征收房屋所應當支付的價款，征收部門按照本暫行辦法的規定對原房屋承租人進行房屋補償，補償房屋的產權歸原房屋承租人。

　?。?）公有出租住宅房屋的承租人選擇貨幣補償且被征收人同意的，由征收部門將按照本暫行辦法規定計算的征收補償金扣除房屋承租人按照住房制度改革有關規定購買被征收房屋所應當支付的價款，余款支付給房屋承租人，扣除款支付給被征收人。

　?。ǘ┓亲≌课莸难a償

　　1、征收非住宅房屋，實行就地房屋補償的，按照被征收房屋面積進行補償；補償房屋超出被征收房屋面積的部分，由被征收人按照補償房屋的銷售價格支付房款。實行貨幣補償的，征收部門應當對被征收房屋面積按照征收區域新建同類非住宅商品房銷售價格向被征收人支付征收補償金；實行異地房屋補償的，征收部門應當提供與征收補償金價款相當的房屋給被征收人，征收補償金與異地補償房屋價款存在差價的，雙方應當互相結算差價款。

　　2、征收公共設施、非營利的公益事業房屋及其附屬物，征收部門應當按照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者按照重置價格給予貨幣補償。

　　征收營利的公益事業房屋的附屬物和非公益事業房屋的附屬物,由征收部門給予貨幣補償。

　?。ㄈ┻`法建筑、臨時建筑、自建房屋等的補償

　　1、拆除違法建筑和逾期臨時建筑不予補償，由當事人在限期內自行拆除;逾期不拆除的，由有關部門依法拆除。

　　拆除在批準期限內的臨時建筑,給予適當補償，但批準臨時建筑時規定不予補償的除外。

　　2、無權屬登記的自建房屋經有關單位認定不是非法建筑的補償，由具有房地產評估資質的機構據實清點評估確定。

　　四、相關費用標準

　　（一）搬遷補助費

　　住宅：每戶500元。非住宅：按建筑面積每平方米40元。征收部門應在被征收人和房屋承租人搬遷騰房時一次性支付。

　?。ǘ┡R時過渡補助費

　　征收住宅房屋，實行房屋補償，被征收人或者房屋承租人應按照征收補償協議約定自行找房在外臨時過渡，由征收部門對被征收人或者房屋承租人根據征收補償協議約定的臨時過渡期限，在被征收人或者房屋承租人搬遷騰房時，按征收房屋的建筑面積每月每平方米15元的標準，一次性計發臨時過渡補助費。征收部門不能按照征收補償協議約定的期限交付補償房屋而延長過渡期限的，對被征收人或者房屋承租人應按照征收房屋的建筑面積每月每平方米30元的標準，逐月計發臨時過渡補助費。征收住宅房屋，實行貨幣補償，由征收部門對被征收人或者房屋承租人按征收房屋的建筑面積每月每平方米15元的標準，一次性計發10個月臨時過渡補助費。

　?。ㄈ┙洜I性補助費

　　征收經營性非住宅房屋或征收住宅、非住宅兼用房屋造成停產、停業損失的，由征收部門對被征收人或者房屋承租人根據征收補償協議約定的臨時過渡期限，在被征收人或者房屋承租人搬遷騰房時，按被征收房屋的建筑面積以每平方米每月50元的標準，一次性計發經營性補助費。因征收部門的責任造成超過征收補償協議約定的臨時過渡期限安置的，征收部門對被征收人或者房屋承租人應按照征收房屋的建筑面積每月每平方米80元的標準，逐月計發經營性補助費。

　　征收倉儲用房或辦公用房，被征收人或者房屋承租人需要在外臨時過渡的，由征收部門對被征收人或者房屋承租人根據征收補償協議約定的臨時過渡期限，在被征收人或者房屋承租人搬遷騰房時，按被征收房屋的建筑面積以每平方米每月25元的標準，一次性計發經營性補助費。因征收部門的責任造成超過征收補償協議約定的臨時過渡期限安置的，征收部門對被征收人或者房屋承租人應按照征收房屋的建筑面積每月每平方米40元的標準，逐月計發經營性補助費。

　　征收非住宅房屋，實行貨幣補償的，按10個月的期限一次性支付給被征收人經營性補助費。發放經營性補助費的，不予發放臨時過渡補助費。

　　五、獎勵政策

　　為切實保障被征收人利益，加快國有土地上房屋征收與補償工作步伐，營造和諧征收氛圍，對征收住宅房屋和公有出租住宅房屋實行以下獎勵辦法：

　?。ㄒ唬┗惊剟?/p>

　　1、速遷（簽）獎勵：對在規定期限內簽訂征收補償協議且搬遷騰房的被征收人，給予每套房屋最高20000元的速遷（簽）獎勵費用。

　　2、裝飾裝修補貼：按照被征收住宅房屋建筑面積每平方米200元的標準，對在規定期限內簽訂征收補償協議且搬遷騰房的被征收人給予補貼。若被征收人對該補貼有異議，可委托具有房地產評估資質的機構進行評估確定給予補貼；所發生的評估費用由被征收人負擔。

　　3、回遷獎勵：每戶獎勵500元的回遷獎勵。

　　4、優惠購房獎：被征收人可按照評估的安置區域新建商品住房銷售價格的70%的價款購買不超過10平方米的安置房屋。

　　被征收房屋、安置房屋及超過安置房屋面積部分均存在樓層差價，應結合各樓層價格結算差價款，其中超過應安置面積和優惠購買面積部分按安置區域內新建商品住宅實際銷售價格結合樓層差價結算差價款。

　?。ǘ┻x擇貨幣補償獎勵

　　選擇貨幣補償的被征收人增加應安置房屋建筑面積每平方米300元的獎勵。

　　（三）選擇異地房屋補償（異地房屋產權調換）獎勵對選擇異地房屋補償的被征收人，增加應安置房屋建筑面積每平方米300元的異地補償安置獎勵。

　　本暫行辦法自公布之日起實行，《膠南市人民政府關于貫徹實施青島市城市房屋拆遷管理條例有關問題的通知》（南政發〔2006〕98號）同時廢止。主題詞：城鄉建設房屋征收補償通知抄送：市委各部門，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市紀委辦公室，市人武部辦公室，市法院，市檢察院。

　　膠南市人民政府辦公室

　　2011年7月20日印發