制發機關：青島市人民政府

發布日期：2013-11-16

編　　號：青政發〔2013〕25號

各區、市人民政府，市政府各部門，市直各單位：
　　為貫徹落實國家有關房地產市場調控的政策措施，加快住房結構調整，不斷提升產業發展水平，結合我市實際，現就進一步優化服務環境，規范房地產業發展，提出以下意見：
　　一、進一步優化政務服務環境
　　（一）加快開發項目審批速度。對列入市級重點項目目錄及市政府明確的重點項目，納入審批綠色快速通道加快審批。立項階段，同步辦理立項、用地和規劃等相關的審查事項；施工圖審查階段，施工圖設計審查機構、人防、公安消防、市政公用、氣象等部門實行并聯審查；施工許可階段，城鄉建設、規劃、人防、市政公用等部門同步辦理相關審批事項。各部門先行出具的初步審查意見，可用于下一個審批環節申報，也可作為中介機構咨詢、服務等的憑據，待申報材料齊全且達到法定審批條件后，出具正式批準文件。
　　（二）提高項目竣工驗收效率。將各相關部門獨立實施的專項驗收轉變為統一受理、統一現場驗收、統一送達驗收文件的聯合驗收。開發項目具備竣工驗收條件后，企業可自愿申請聯合驗收。城鄉建設部門統一受理，組織國土資源房管、規劃、公安消防、環保、市政公用、人防等部門，在確定的時間、地點到達現場，各相關部門按照法律法規、工程建設強制性標準的規定及設計文件的要求進行驗收，當場簽署驗收意見，聯驗人員意見代表本部門意見。經驗收需要整改復驗的，一次性告知開發企業，復驗時不得再提出新的整改要求。整改事項涉及兩個以上驗收部門的，開發企業可申請聯合復驗。現場驗收通過后，各相關部門應當在承諾時限內出具驗收報告、許可文件或者準許使用文件，由行政審批服務大廳聯辦窗口在當日通知建設單位領取。
　　（三）做好行政審批權限下放工作。對房地產開發企業參與建設的未申辦市級建設項目并聯審批的“兩改”、保障性住房、棚戶區改造、新型農村社區、人才公寓項目的選址、規劃條件變更、開工驗線、用地預審等審批事項，下放到區、市分局或直屬機構辦理；對房地產開發企業投資項目備案、施工許可、竣工驗收、質監安監登記等審批事項，按照《青島市人民政府關于下放行政審批事項的決定》（市政府令第223號）規定執行，簽署委托協議，明確權利義務；對結合民用建筑修建的防空地下室，其平時使用證核發、登記等事項，下放到區、市人防主管部門。行政審批權限下放后，市級審批機關要對其審批條件、申報材料、申報程序、辦理期限統一梳理明確并公布執行。各區、市相關部門要做好相關行政審批下放事項的承接工作，根據各自實際自行制定內部工作程序和監督制約機制，不得擅自增加審批環節、增設審批條件，不得將備案作為審批進行管理。同時積極推行綠色通道、集中辦理、聯合辦理和并聯審批等措施，確保下放的審批事項運行正常。
　　二、進一步優化開發建設環境
　　（四）提升開發項目配套功能。在土地供應前，城鄉建設部門要會同市政公用、供電等部門和單位，對開發項目道路、給排水、供電、供熱等基礎設施和公共設施的現狀、建設要求等進行勘察，對涉及房屋征收的項目，會同相關區、市政府對項目開發周期、房屋征收補償方案等進行確定，一并提出書面建設條件意見，與規劃設計條件共同作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一，保證項目周邊配套設施、容量等滿足項目需要，保證居民按期回遷。土地供應后，城鄉建設、市政公用、供電、通訊等部門和單位，要主動與企業對接，提前制定配套工程施工計劃并跟蹤服務，保證配套設施與開發項目同步建設、同步交付。城鄉建設部門要在全市整體平衡的基礎上，根據項目的位置、地形、居住群體等不同情況，合理確定套型比。各專業配套單位要增強服務意識，提高配套效率，開發企業可自主擇優選擇配套單位進行專業工程施工以及設備材料的采購，進一步降低項目和社會的投資成本。
　　（五）尊重企業規劃建設自主權。在建設工程設計方案審查尤其是建筑外立面審查中，對符合控制性詳細規劃、城市風貌保護、城市設計、規劃導則等要求的，要充分尊重企業的設計意愿和產品自主性。在基礎配套設施和公共服務設施能夠滿足項目分期交付使用的前提下，規劃部門和城鄉建設部門可根據開發企業的申請，分期核發《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；國土資源房管部門可依據同期取得的《建筑工程施工許可證》載明的范圍為開發企業核發《商品房預售許可證》，開發企業可依據分期辦理的《建設工程規劃許可證》申請辦理項目初始登記。繼續開放人防設計市場，對附建式人防工程設計，凡是符合人防設計許可資質的中介機構均可承擔。人防施工圖審查與建筑工程施工圖審查并聯同步進行，實行審查時限公開承諾制，原則上10個工作日內完成所有審查事項。凡在青島市行政轄區內備案的符合房產測繪資質要求的測繪機構，可跨區、市從事房產測繪工作。鼓勵開發企業建設綠色建筑、研發綠色建筑技術，對獲得國家綠色建筑評價標識的項目，根據項目星級、類型、建筑面積給予適當財政資金獎勵。
　　（六）簡化非政府投資項目招標組織形式。除全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導地位之外的房地產開發項目，其勘察、設計、施工、監理及材料設備采購的招標，可不進入工程項目所在地建設工程交易平臺進行交易，由招標人自行或委托招標代理機構組織招標。招標人應按照國家、省、市有關招投標法律法規及管理規定，嚴格履行招標程序。工程所在地建設行政主管部門要加強自行招標全過程的監督管理。城鄉建設部門要繼續加大對違法違規行為的查處力度，維護市場秩序，定期公布招投標市場主體及從業人員信用記錄，對有違法違規行為不良記錄的施工、監理等企業，開發企業不得向其發出投標邀請或直接發包工程。
　　（七）簡化土地出讓金補繳程序。對因建筑面積測量規范不同導致的實測面積增加，不再進行地價評估、逐宗報批，國土資源房管部門直接與開發企業簽訂變更協議，開發企業補繳土地出讓金后，辦理房產登記手續。國土資源房管部門對新出讓開發項目，應在出讓公告及出讓合同中明確告知，按照現有規劃條件計算收取出讓金的，需按照房屋登記的建筑面積進行復核，超出部分按照出讓時的市場價格（招拍掛用地的已成交價格）補繳土地出讓金；對已出讓的開發項目，超出合同約定面積的部分，開發企業按照出讓時的市場價格（招拍掛用地的已成交價格）補繳土地出讓金。
　　三、進一步優化企業發展環境
　　（八）實行收費一次性告知。在簽訂土地出讓合同時，國土資源房管部門一次性告知項目用地與建設涉及的行政事業性收費（政府性基金）和可能涉及的經營服務性收費信息。與用地及建設環節審批相關的行政事業性收費，通過市行政審批和公共資源交易大廳統一收費平臺征收，開發企業在大廳銀行窗口辦理繳費業務，資金直接繳入財政部門開設的財政專戶。與建設環節審批服務相關的壟斷性中介機構經營服務性收費，分別歸口集中到項目核準、施工圖審查、竣工驗收三個階段的審批環節結算。開發項目涉及的經營服務性收費事項，嚴格按照國家核定范圍進行，凡是已經取消或暫停的，一律不得收取。對市政府明確規定降低經營服務性收費標準的，應在不超過規定收費標準的基礎上確定具體收費標準。
　　（九）增強企業資金活力。建立商品房配套費結合項目建設進度繳納的制度，企業可采取銀行保函、抵押和機構擔保等方式緩繳城市基礎設施配套費，后置到項目竣工驗收前繳納。鼓勵開發企業拓展地下空間，對開發企業投資建設地下公共停車場的，免繳城市基礎設施配套費，對企業為開發項目配套建設地下停車場的，減半征收城市基礎設施配套費。降低人防結建面積標準，對經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、限價商品房以及棚戶區改造安置房和義務教育階段中小學“校舍安全工程”，按應建防空地下室面積修建防空地下室的,原則上不再兼顧人防；確因地質、地形等條件限制不能修建防空地下室的，經人防部門批準易地建設后，免征易地建設費。其他民用建筑物，超出應建防空地下室以外的地下空間，按應建防空地下室面積的20%比例兼顧建設人防工程。
　　（十）對預售資金實行重點監管。“兩改”項目、市級重點項目及90平方米以下套型達到70%以上的開發項目，基礎完工即可申辦《商品房預售許可證》。監管機構重點監管用于支付建筑安裝、區內配套費用的預售資金，由監管部門根據城鄉建設部門公布的建設項目建筑安裝、區內配套等費用標準，結合結構、用途、層數等因素確定標準，并根據市場情況定期調整公布。重點監管資金按照工程進度節點及相應的撥付比例進行撥付，無需提供其他造價、合同類材料；重點監管范圍之外的資金，企業可按照需求隨時提取。對信譽良好的企業，監管機構可提高監管資金的撥付比例。
　　四、進一步優化民生項目環境
　　（十一）為企業參與民生項目改造創造條件。進一步提高棚戶區改造、“兩改”等城鄉住房建設項目立項的科學性，市城鄉建設部門要加強對項目建議書的審查，確保項目改造滿足居民安置、設施配套和村（居）民生活生產、集體經濟的可持續發展需求。發揮開發企業資金實力強、運營機制靈活的優勢，鼓勵企業以項目代建、合作開發等方式參與棚戶區、城中村、小城鎮和新型農村社區建設。建立民生改造項目庫，對每個項目制定詳細的改造方案，包括項目規模、規劃設計條件、安置方式及安置房建設要求、改造成本、商品房開發建設面積等基礎資料，同時預測項目的社會效益、經濟效益、發展前景等，明確保障措施、聯系人及聯系方式等，項目改造方案通過網絡向企業發布。定期組織民生項目對接會，組織企業實地考察、現場交流、對接和洽談。對達成初步意向的，做好跟蹤服務工作，保證項目早落地、早開工、早見效。
　　（十二）落實企業參與民生項目改造優惠政策。對棚戶區改造、經濟適用房、廉租住房和公共租賃住房項目，按規定免收行政事業性收費和政府性基金，提供政府部門出具的相關材料后，可按規定免征城鎮土地使用稅和印花稅；對新型農村集聚類社區建設，按照規定享受財政補貼、土地保障、稅費減免、金融支持等政策。實行企業業績累積制度，對企業參與棚戶區改造等民生項目業績突出的，優先推薦其參與市政府主導或投資的大項目建設。
　　五、進一步優化行政效能環境
　　（十三）規范涉企檢查。除涉及公共安全、生命財產安全、工程質量和環境保護與生態安全等檢查外，各部門應減少涉企檢查。對企業實施的常規檢查應當制定年度總計劃和月度計劃，在保證執法部門依法有效履行法定監管職責前提下，遵循受檢企業范圍最小化、檢查頻次最少化、檢查事項整合最優化的原則。對信譽良好、守法意識較強的企業，可適當降低檢查頻次或盡量不檢查。理順部門內部各執法機構涉企檢查職能，內設多個機構涉企檢查職能能夠相對集中的，要明確由一個內設機構實施；確實不能相對集中的，要盡量合并檢查，并明確由一個內設機構牽頭組織實施。同時，要按照地域管轄和級別管轄相結合的原則，依法明確系統內各級執法部門涉企檢查的權限分工，確保涉企檢查中不出現交叉檢查、多頭檢查和重復檢查現象。
　　（十四）加強政策引導。市城鄉建設部門要充分發揮房地產行業主管部門的作用，強化服務職能，暢通政企溝通渠道，通過網絡互動、短信溝通、實地回訪、定期座談、現場辦公等措施，了解企業對優化政策的建議，通過建立部門聯席會議制度協調解決企業開發建設中遇到的問題和項目推進中遇到的困難。規范房地產各類廣告、講座、論壇、展會等活動行為，加強行業發展研究，切實解決市場運行中存在的政策性問題。各有關部門要通過政務網站、新聞刊物等各類媒體，及時發布有關政策信息，對政策調整的，可通過企業見面會、政策宣講會、交流會等方式，做好政策解讀，認真聽取企業的意見建議，不得向企業收取任何費用。
　　（十五）強化部門監督。各相關部門要高度重視，認真履行職責，切實做好房地產市場監管工作，加大對群眾反映強烈、社會關注度高的違法違規行為的查處力度，推進誠信激勵和失信懲戒機制建設；要加強協調配合，完善信息抄告、跟蹤處理機制，確保優化環境措施落實到位。
　　附件：1.房地產開發項目行政審批下放事項一覽表
　　2.降低房地產開發經營服務性收費標準明細表
　　

青島市人民政府
　　2013年11月16日