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《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》涉及若干問題的處理原則（二）
發布時間：
2024-04-09 08:52
《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》
涉及若干問題的處理原則（二）
在征集有關專家意見的基礎上，經討論研究，現對《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》（以下簡稱《規范》）中的部分技術問題解答如下：
1、在采用市場比較法中選擇可比案例時，如何理解和把握“原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例”的要求？
答：在選擇可比案例時，不采用趨于過度競爭的土地出讓交易實例，將有助于避免估價結果偏離正常市場價格，從而與《規范》中多次強調的“正常市場”這一基本要求相銜接，這也體現了出讓地價評估中應當遵循的“審慎原則”。
在案例的具體選擇過程中，判斷某一交易實例是否屬于“競價輪次較多”、“溢價率較高”，需根據不同地區、不同時期的土地市場狀況來把握，沒有統一的量化標準可循。此外還須注意正確理解溢價率的內涵，應按下式測算土地出讓的溢價率：
溢價率=（成交價-底價）/底價
2、成本逼近法中，為什么不能把“農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費”計入土地成本？
答：按照有關規定，上述所列各項屬于從政府土地出讓收入（收益）中計提的專項資金，是土地有償使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是構成出讓土地成本的相關費用。在正常情況下，成本逼近法測算公式中的土地增值收益已經涵蓋了政府出讓土地時應獲取的純收益。
3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準的差異。”的要求？
答：這里提及的“客觀費用”與傳統評估理念中的相關要求一致，即：各項取費水平應是區域的平均、客觀水平，而非待估宗地自身發生的、個案性的水平。
這里強調“取得土地實際發生的客觀費用水平”，是因為各地公布的征地補償標準的內涵及其執行情況存在較大差異，例如：存在最低保護價、實際執行價、是否包含社保費用等多種情況。因此，確定實際支付的土地取得費用不能簡單依據當地的政策標準取值，還應調查分析當地對政策標準的實際執行情況。
4、什么是標定地價系數修正法中所言的“標定地價”？
答：標定地價是政府為管理需要確定的，標準宗地在現狀開發利用、正常市場條件下，于某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格。目前，標定地價體系建立的技術方法和相關管理規定正在試點研究中。
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