制發(fā)機(jī)關(guān)：青島市人民政府

發(fā)布日期：2013-11-16

編　　號：青政發(fā)〔2013〕25號

各區(qū)、市人民政府，市政府各部門，市直各單位：
　　為貫徹落實(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出以下意見：
　　一、進(jìn)一步優(yōu)化政務(wù)服務(wù)環(huán)境
　　（一）加快開發(fā)項(xiàng)目審批速度。對列入市級重點(diǎn)項(xiàng)目目錄及市政府明確的重點(diǎn)項(xiàng)目，納入審批綠色快速通道加快審批。立項(xiàng)階段，同步辦理立項(xiàng)、用地和規(guī)劃等相關(guān)的審查事項(xiàng)；施工圖審查階段，施工圖設(shè)計審查機(jī)構(gòu)、人防、公安消防、市政公用、氣象等部門實(shí)行并聯(lián)審查；施工許可階段，城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、人防、市政公用等部門同步辦理相關(guān)審批事項(xiàng)。各部門先行出具的初步審查意見，可用于下一個審批環(huán)節(jié)申報，也可作為中介機(jī)構(gòu)咨詢、服務(wù)等的憑據(jù)，待申報材料齊全且達(dá)到法定審批條件后，出具正式批準(zhǔn)文件。
　　（二）提高項(xiàng)目竣工驗(yàn)收效率。將各相關(guān)部門獨(dú)立實(shí)施的專項(xiàng)驗(yàn)收轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一受理、統(tǒng)一現(xiàn)場驗(yàn)收、統(tǒng)一送達(dá)驗(yàn)收文件的聯(lián)合驗(yàn)收。開發(fā)項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收條件后，企業(yè)可自愿申請聯(lián)合驗(yàn)收。城鄉(xiāng)建設(shè)部門統(tǒng)一受理，組織國土資源房管、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、市政公用、人防等部門，在確定的時間、地點(diǎn)到達(dá)現(xiàn)場，各相關(guān)部門按照法律法規(guī)、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定及設(shè)計文件的要求進(jìn)行驗(yàn)收，當(dāng)場簽署驗(yàn)收意見，聯(lián)驗(yàn)人員意見代表本部門意見。經(jīng)驗(yàn)收需要整改復(fù)驗(yàn)的，一次性告知開發(fā)企業(yè)，復(fù)驗(yàn)時不得再提出新的整改要求。整改事項(xiàng)涉及兩個以上驗(yàn)收部門的，開發(fā)企業(yè)可申請聯(lián)合復(fù)驗(yàn)。現(xiàn)場驗(yàn)收通過后，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在承諾時限內(nèi)出具驗(yàn)收報告、許可文件或者準(zhǔn)許使用文件，由行政審批服務(wù)大廳聯(lián)辦窗口在當(dāng)日通知建設(shè)單位領(lǐng)取。
　　（三）做好行政審批權(quán)限下放工作。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與建設(shè)的未申辦市級建設(shè)項(xiàng)目并聯(lián)審批的“兩改”、保障性住房、棚戶區(qū)改造、新型農(nóng)村社區(qū)、人才公寓項(xiàng)目的選址、規(guī)劃條件變更、開工驗(yàn)線、用地預(yù)審等審批事項(xiàng)，下放到區(qū)、市分局或直屬機(jī)構(gòu)辦理；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目備案、施工許可、竣工驗(yàn)收、質(zhì)監(jiān)安監(jiān)登記等審批事項(xiàng)，按照《青島市人民政府關(guān)于下放行政審批事項(xiàng)的決定》（市政府令第223號）規(guī)定執(zhí)行，簽署委托協(xié)議，明確權(quán)利義務(wù)；對結(jié)合民用建筑修建的防空地下室，其平時使用證核發(fā)、登記等事項(xiàng)，下放到區(qū)、市人防主管部門。行政審批權(quán)限下放后，市級審批機(jī)關(guān)要對其審批條件、申報材料、申報程序、辦理期限統(tǒng)一梳理明確并公布執(zhí)行。各區(qū)、市相關(guān)部門要做好相關(guān)行政審批下放事項(xiàng)的承接工作，根據(jù)各自實(shí)際自行制定內(nèi)部工作程序和監(jiān)督制約機(jī)制，不得擅自增加審批環(huán)節(jié)、增設(shè)審批條件，不得將備案作為審批進(jìn)行管理。同時積極推行綠色通道、集中辦理、聯(lián)合辦理和并聯(lián)審批等措施，確保下放的審批事項(xiàng)運(yùn)行正常。
　　二、進(jìn)一步優(yōu)化開發(fā)建設(shè)環(huán)境
　　（四）提升開發(fā)項(xiàng)目配套功能。在土地供應(yīng)前，城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同市政公用、供電等部門和單位，對開發(fā)項(xiàng)目道路、給排水、供電、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的現(xiàn)狀、建設(shè)要求等進(jìn)行勘察，對涉及房屋征收的項(xiàng)目，會同相關(guān)區(qū)、市政府對項(xiàng)目開發(fā)周期、房屋征收補(bǔ)償方案等進(jìn)行確定，一并提出書面建設(shè)條件意見，與規(guī)劃設(shè)計條件共同作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一，保證項(xiàng)目周邊配套設(shè)施、容量等滿足項(xiàng)目需要，保證居民按期回遷。土地供應(yīng)后，城鄉(xiāng)建設(shè)、市政公用、供電、通訊等部門和單位，要主動與企業(yè)對接，提前制定配套工程施工計劃并跟蹤服務(wù)，保證配套設(shè)施與開發(fā)項(xiàng)目同步建設(shè)、同步交付。城鄉(xiāng)建設(shè)部門要在全市整體平衡的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的位置、地形、居住群體等不同情況，合理確定套型比。各專業(yè)配套單位要增強(qiáng)服務(wù)意識，提高配套效率，開發(fā)企業(yè)可自主擇優(yōu)選擇配套單位進(jìn)行專業(yè)工程施工以及設(shè)備材料的采購，進(jìn)一步降低項(xiàng)目和社會的投資成本。
　　（五）尊重企業(yè)規(guī)劃建設(shè)自主權(quán)。在建設(shè)工程設(shè)計方案審查尤其是建筑外立面審查中，對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃、城市風(fēng)貌保護(hù)、城市設(shè)計、規(guī)劃導(dǎo)則等要求的，要充分尊重企業(yè)的設(shè)計意愿和產(chǎn)品自主性。在基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目分期交付使用的前提下，規(guī)劃部門和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可根據(jù)開發(fā)企業(yè)的申請，分期核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；國土資源房管部門可依據(jù)同期取得的《建筑工程施工許可證》載明的范圍為開發(fā)企業(yè)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，開發(fā)企業(yè)可依據(jù)分期辦理的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請辦理項(xiàng)目初始登記。繼續(xù)開放人防設(shè)計市場，對附建式人防工程設(shè)計，凡是符合人防設(shè)計許可資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)均可承擔(dān)。人防施工圖審查與建筑工程施工圖審查并聯(lián)同步進(jìn)行，實(shí)行審查時限公開承諾制，原則上10個工作日內(nèi)完成所有審查事項(xiàng)。凡在青島市行政轄區(qū)內(nèi)備案的符合房產(chǎn)測繪資質(zhì)要求的測繪機(jī)構(gòu)，可跨區(qū)、市從事房產(chǎn)測繪工作。鼓勵開發(fā)企業(yè)建設(shè)綠色建筑、研發(fā)綠色建筑技術(shù)，對獲得國家綠色建筑評價標(biāo)識的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目星級、類型、建筑面積給予適當(dāng)財政資金獎勵。
　　（六）簡化非政府投資項(xiàng)目招標(biāo)組織形式。除全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導(dǎo)地位之外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備采購的招標(biāo)，可不進(jìn)入工程項(xiàng)目所在地建設(shè)工程交易平臺進(jìn)行交易，由招標(biāo)人自行或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)按照國家、省、市有關(guān)招投標(biāo)法律法規(guī)及管理規(guī)定，嚴(yán)格履行招標(biāo)程序。工程所在地建設(shè)行政主管部門要加強(qiáng)自行招標(biāo)全過程的監(jiān)督管理。城鄉(xiāng)建設(shè)部門要繼續(xù)加大對違法違規(guī)行為的查處力度，維護(hù)市場秩序，定期公布招投標(biāo)市場主體及從業(yè)人員信用記錄，對有違法違規(guī)行為不良記錄的施工、監(jiān)理等企業(yè)，開發(fā)企業(yè)不得向其發(fā)出投標(biāo)邀請或直接發(fā)包工程。
　　（七）簡化土地出讓金補(bǔ)繳程序。對因建筑面積測量規(guī)范不同導(dǎo)致的實(shí)測面積增加，不再進(jìn)行地價評估、逐宗報批，國土資源房管部門直接與開發(fā)企業(yè)簽訂變更協(xié)議，開發(fā)企業(yè)補(bǔ)繳土地出讓金后，辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。國土資源房管部門對新出讓開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)在出讓公告及出讓合同中明確告知，按照現(xiàn)有規(guī)劃條件計算收取出讓金的，需按照房屋登記的建筑面積進(jìn)行復(fù)核，超出部分按照出讓時的市場價格（招拍掛用地的已成交價格）補(bǔ)繳土地出讓金；對已出讓的開發(fā)項(xiàng)目，超出合同約定面積的部分，開發(fā)企業(yè)按照出讓時的市場價格（招拍掛用地的已成交價格）補(bǔ)繳土地出讓金。
　　三、進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境
　　（八）實(shí)行收費(fèi)一次性告知。在簽訂土地出讓合同時，國土資源房管部門一次性告知項(xiàng)目用地與建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)（政府性基金）和可能涉及的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)信息。與用地及建設(shè)環(huán)節(jié)審批相關(guān)的行政事業(yè)性收費(fèi)，通過市行政審批和公共資源交易大廳統(tǒng)一收費(fèi)平臺征收，開發(fā)企業(yè)在大廳銀行窗口辦理繳費(fèi)業(yè)務(wù)，資金直接繳入財政部門開設(shè)的財政專戶。與建設(shè)環(huán)節(jié)審批服務(wù)相關(guān)的壟斷性中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，分別歸口集中到項(xiàng)目核準(zhǔn)、施工圖審查、竣工驗(yàn)收三個階段的審批環(huán)節(jié)結(jié)算。開發(fā)項(xiàng)目涉及的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)事項(xiàng)，嚴(yán)格按照國家核定范圍進(jìn)行，凡是已經(jīng)取消或暫停的，一律不得收取。對市政府明確規(guī)定降低經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在不超過規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　（九）增強(qiáng)企業(yè)資金活力。建立商品房配套費(fèi)結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度繳納的制度，企業(yè)可采取銀行保函、抵押和機(jī)構(gòu)擔(dān)保等方式緩繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，后置到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前繳納。鼓勵開發(fā)企業(yè)拓展地下空間，對開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)地下公共停車場的，免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，對企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)地下停車場的，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。降低人防結(jié)建面積標(biāo)準(zhǔn)，對經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房、限價商品房以及棚戶區(qū)改造安置房和義務(wù)教育階段中小學(xué)“校舍安全工程”，按應(yīng)建防空地下室面積修建防空地下室的,原則上不再兼顧人防；確因地質(zhì)、地形等條件限制不能修建防空地下室的，經(jīng)人防部門批準(zhǔn)易地建設(shè)后，免征易地建設(shè)費(fèi)。其他民用建筑物，超出應(yīng)建防空地下室以外的地下空間，按應(yīng)建防空地下室面積的20%比例兼顧建設(shè)人防工程。
　　（十）對預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。“兩改”項(xiàng)目、市級重點(diǎn)項(xiàng)目及90平方米以下套型達(dá)到70%以上的開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)完工即可申辦《商品房預(yù)售許可證》。監(jiān)管機(jī)構(gòu)重點(diǎn)監(jiān)管用于支付建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套費(fèi)用的預(yù)售資金，由監(jiān)管部門根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)部門公布的建設(shè)項(xiàng)目建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合結(jié)構(gòu)、用途、層數(shù)等因素確定標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)市場情況定期調(diào)整公布。重點(diǎn)監(jiān)管資金按照工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)及相應(yīng)的撥付比例進(jìn)行撥付，無需提供其他造價、合同類材料；重點(diǎn)監(jiān)管范圍之外的資金，企業(yè)可按照需求隨時提取。對信譽(yù)良好的企業(yè)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可提高監(jiān)管資金的撥付比例。
　　四、進(jìn)一步優(yōu)化民生項(xiàng)目環(huán)境
　　（十一）為企業(yè)參與民生項(xiàng)目改造創(chuàng)造條件。進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造、“兩改”等城鄉(xiāng)住房建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的科學(xué)性，市城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強(qiáng)對項(xiàng)目建議書的審查，確保項(xiàng)目改造滿足居民安置、設(shè)施配套和村（居）民生活生產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展需求。發(fā)揮開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營機(jī)制靈活的優(yōu)勢，鼓勵企業(yè)以項(xiàng)目代建、合作開發(fā)等方式參與棚戶區(qū)、城中村、小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。建立民生改造項(xiàng)目庫，對每個項(xiàng)目制定詳細(xì)的改造方案，包括項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件、安置方式及安置房建設(shè)要求、改造成本、商品房開發(fā)建設(shè)面積等基礎(chǔ)資料，同時預(yù)測項(xiàng)目的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展前景等，明確保障措施、聯(lián)系人及聯(lián)系方式等，項(xiàng)目改造方案通過網(wǎng)絡(luò)向企業(yè)發(fā)布。定期組織民生項(xiàng)目對接會，組織企業(yè)實(shí)地考察、現(xiàn)場交流、對接和洽談。對達(dá)成初步意向的，做好跟蹤服務(wù)工作，保證項(xiàng)目早落地、早開工、早見效。
　　（十二）落實(shí)企業(yè)參與民生項(xiàng)目改造優(yōu)惠政策。對棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和公共租賃住房項(xiàng)目，按規(guī)定免收行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，提供政府部門出具的相關(guān)材料后，可按規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅；對新型農(nóng)村集聚類社區(qū)建設(shè)，按照規(guī)定享受財政補(bǔ)貼、土地保障、稅費(fèi)減免、金融支持等政策。實(shí)行企業(yè)業(yè)績累積制度，對企業(yè)參與棚戶區(qū)改造等民生項(xiàng)目業(yè)績突出的，優(yōu)先推薦其參與市政府主導(dǎo)或投資的大項(xiàng)目建設(shè)。
　　五、進(jìn)一步優(yōu)化行政效能環(huán)境
　　（十三）規(guī)范涉企檢查。除涉及公共安全、生命財產(chǎn)安全、工程質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)與生態(tài)安全等檢查外，各部門應(yīng)減少涉企檢查。對企業(yè)實(shí)施的常規(guī)檢查應(yīng)當(dāng)制定年度總計劃和月度計劃，在保證執(zhí)法部門依法有效履行法定監(jiān)管職責(zé)前提下，遵循受檢企業(yè)范圍最小化、檢查頻次最少化、檢查事項(xiàng)整合最優(yōu)化的原則。對信譽(yù)良好、守法意識較強(qiáng)的企業(yè)，可適當(dāng)降低檢查頻次或盡量不檢查。理順部門內(nèi)部各執(zhí)法機(jī)構(gòu)涉企檢查職能，內(nèi)設(shè)多個機(jī)構(gòu)涉企檢查職能能夠相對集中的，要明確由一個內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)實(shí)施；確實(shí)不能相對集中的，要盡量合并檢查，并明確由一個內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)牽頭組織實(shí)施。同時，要按照地域管轄和級別管轄相結(jié)合的原則，依法明確系統(tǒng)內(nèi)各級執(zhí)法部門涉企檢查的權(quán)限分工，確保涉企檢查中不出現(xiàn)交叉檢查、多頭檢查和重復(fù)檢查現(xiàn)象。
　　（十四）加強(qiáng)政策引導(dǎo)。市城鄉(xiāng)建設(shè)部門要充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)主管部門的作用，強(qiáng)化服務(wù)職能，暢通政企溝通渠道，通過網(wǎng)絡(luò)互動、短信溝通、實(shí)地回訪、定期座談、現(xiàn)場辦公等措施，了解企業(yè)對優(yōu)化政策的建議，通過建立部門聯(lián)席會議制度協(xié)調(diào)解決企業(yè)開發(fā)建設(shè)中遇到的問題和項(xiàng)目推進(jìn)中遇到的困難。規(guī)范房地產(chǎn)各類廣告、講座、論壇、展會等活動行為，加強(qiáng)行業(yè)發(fā)展研究，切實(shí)解決市場運(yùn)行中存在的政策性問題。各有關(guān)部門要通過政務(wù)網(wǎng)站、新聞刊物等各類媒體，及時發(fā)布有關(guān)政策信息，對政策調(diào)整的，可通過企業(yè)見面會、政策宣講會、交流會等方式，做好政策解讀，認(rèn)真聽取企業(yè)的意見建議，不得向企業(yè)收取任何費(fèi)用。
　　（十五）強(qiáng)化部門監(jiān)督。各相關(guān)部門要高度重視，認(rèn)真履行職責(zé)，切實(shí)做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，加大對群眾反映強(qiáng)烈、社會關(guān)注度高的違法違規(guī)行為的查處力度，推進(jìn)誠信激勵和失信懲戒機(jī)制建設(shè)；要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，完善信息抄告、跟蹤處理機(jī)制，確保優(yōu)化環(huán)境措施落實(shí)到位。
　　附件：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政審批下放事項(xiàng)一覽表
　　2.降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表
　　

青島市人民政府
　　2013年11月16日