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青島市城鄉建設委員會國有土地上房屋征收評估技術規范
發布時間：
2024-04-09 08:52
青島市城鄉建設委員會國有土地上房屋征收評估技術規范
第一章 總 則
第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，維護房屋征收當事人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）和《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法規和文件規定，結合本市實際，制定本規范。
第二條 本市行政區范圍內國有土地上實施的房屋征收評估活動，適用本規范。
第三條 本規范所稱房屋征收評估（以下簡稱“征收評估”），是指為實施國有土地上房屋征收補償，對征收區域新建住宅商品房市場價格、征收區域新建同類非住宅商品房市場價格、異地補償房屋價款進行的評估。
第四條 征收評估目的統一表述“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據”。被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用國有土地使用權，在正常市場交易情況下的同類新建房屋的市場價格。評估對象是指被征收房屋及用于產權調換的房屋。
第五條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
第六條 房屋征收評估機構應當參照鄰近、同類房地產的市場交易價格，結合被征收房屋的狀況，按照被征收房屋所在地的新建房屋市場價格進行評估。被征收房屋的同類房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、建筑結構、建筑面積等相同或者相似的房地產。被征收房屋同類房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的正常交易價格。確定被征收房屋同類房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。房屋征收評估不考慮租賃、抵押、查封等權利限制的影響。
第七條 被征收房屋的建筑面積、占地面積、房屋用途及性質等原則上以房屋權屬證書或公房計租表所記載的事項為依據。被征收房屋的用途、性質或者面積另有認定依據的，應當按照認定依據進行評估。房屋征收部門與被征收人對被征收房屋的用途、性質或者面積另有約定的，可以按照雙方書面約定進行評估。
第八條 被征收房屋屬于期房的，其用途和面積以規劃行政管理部門批準建設的房屋用途和建筑面積為準。第九條 評估機構應當對被征收房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，進行拍攝或錄像。在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房屋征收評估機構應當依據搜集的資料進行評估，并在評估報告中說明有關情況。
第十條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的同類房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其同類房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用2種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。
第十一條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋的價值因素。被征收人的土地權屬面積大于房屋占地面積，征收評估時應當對多出部分的土地使用權價值進行評估。房屋征收評估機構應按照《城鎮土地估價規程》，參照土地用途、使用年限、取得方式等因素，采用適宜的估價方法進行評估。被征收房屋室內裝修價值、機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房屋征收評估機構通過評估確定。
第十二條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。
第十三條 評估機構對被征收房屋和產權調換房屋原則上實行分戶評估。評估機構應當對評估對象出具整體評估報告和分戶評估報告。整體評估報告按照《房地產估價規范》的要求，應當先評估出被征收房屋所在地新房正常市場價格，然后根據被征收房屋的狀況，參照房屋樓層修正系數、房屋坐落朝向修正系數（詳見附件1、2、3）進行修正后出具分戶評估報告。整體評估報告應采用文字式，分戶評估報告可采用表格式。評估報告須由2名以上評估機構的專職注冊房地產估價師簽字、蓋章，并加蓋評估機構資質印章。評估報告中的致委托方函應當由評估機構法人代表簽字并加蓋評估機構公章。第十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房屋征收評估機構應當向其作出解釋和說明。第十五條 評估機構應當將評估報告與下列資料整理存檔：（一）房屋征收評估委托合同及付費憑證；（二）房屋征收決定和公告復印件；（三）評估對象的權屬證明材料；（四）評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；（五）評估涉及的有關參數等資料；（六）其他涉及評估的有關資料。評估報告及有關資料應當至少保留十年。
第二章 住宅房屋評估
第十六條 住宅房屋評估，一般應當采用市場比較法，參照被征收房屋的狀況進行評估。不具備采用市場比較法條件的，可采用收益法、成本法或其他方法評估，并在評估報告中說明原因。
第十七條 采用市場比較法時，應當在被征收房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的最相近的市場交易案例，并確定與評估對象的區位、用途、結構、建筑面積等因素相同或相似的三個以上的可比實例。可比實例的單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%。
第十八條 運用市場比較法評估應當按下列步驟進行：（一）搜集交易案例；（二）選取可比實例；（三）建立價格可比基礎；（四）進行交易情況修正；（五）進行交易日期修正；（六）進行區域因素修正；（七）進行個別因素修正；（八）求出可比價格。
第十九條 搜集的交易實例應當準確，能反映正常市場價格行情。交易實例應當包括：（一）交易雙方情況及交易目的；（二）交易實例房地產狀況；（三）成交價格；（四）成交日期；（五）付款方式。
第二十條 運用成本法評估應當按下列步驟進行：（一）搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料；（二）估算重置價格或重建價格。
第二十一條 成本法的費用構成包括：（一）土地取得費用；（二）開發成本（包含勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施費等費用）；（三）管理費用；（四）投資利息；（五）銷售稅費；（六）開發利潤。
第二十二條 土地取得費用的評估按照《城鎮土地估價規程》的規定進行，土地取得費用的評估運用市場比較法、基準地價系數修正法、剩余法或假設開發法。開發成本的構成應當符合《房地產估價規范》的有關規定。房屋建筑安裝工程費按照評估時點本省、市現行的建筑安裝工程計價的有關規定及指導意見執行。
第二十三條 被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。采用假設開發法評估時，應當以規劃管理部門批準的用途和規劃設計條件為依據，按照征收公告發布之日的工程建設進度進行評估。
第三章 非住宅房屋評估
第二十四條 非住宅房屋的評估一般采用2種以上的評估方法進行評估。如確有困難，只能采用1種方法的，應當說明原因。
第二十五條 房屋征收評估應當優先采用市場比較法。凡有收益的房屋可采用收益法等其他方法。
第二十六條 采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應當符合《房地產估價規范》的有關規定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調整值確定或采取市場提取法確定。
第四章 附 則
第二十七條 未超過批準期限的臨時建筑應當評估其建筑物重置價格并計算折舊，折舊年限按照其批準期限計算，但批準臨時建筑時規定不予補償的除外。
第二十八條 本規范未作規定的，應當按照國家和省相關規定執行。
第二十九條 《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目和本辦法實施前區政府已經發布公告實施房屋征收的項目，仍按原規定執行。
第三十條 本辦法自2013年6月20日起施行，有效期至 2018年6月19日。2011年12月2日《青島市城鄉建設委員會國有土地上房屋征收評估技術規范》同時廢止。
附件：1. 征收住宅房屋樓層修正系數表
2. 征收住宅房屋座落朝向修正系數表
3. 青島市高層建筑樓層修正系數表
附件1征收住宅房屋樓層修正系數表
|
自然層次 系數％ 總層次 |
一 |
二 |
三 |
四 |
五 |
六 |
七 |
八 |
九 |
|
一 |
0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
二 |
0 |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
三 |
0 |
2 |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
四 |
0 |
2 |
3 |
0.5 |
|
|
|
|
|
|
五 |
0 |
2 |
3 |
3 |
0.5 |
|
|
|
|
|
六 |
0 |
2 |
3 |
3 |
2 |
0.25 |
|
|
|
|
七 |
0 |
2 |
3 |
3 |
2 |
1 |
0 |
|
|
|
八 |
0 |
2 |
3 |
3 |
2 |
1 |
0.5 |
0 |
|
|
九 |
0 |
2 |
3 |
3 |
2 |
1 |
0.5 |
0.5 |
0 |
注：1.凡起脊的瓦屋（不含閣樓）面頂層修正系數加0.5；2.自然層次按照實際層次計。
附件2征收住宅房屋座落朝向修正系數表
|
朝向 |
東向 |
南向 |
西向 |
北向 |
|
系數（％） |
3 |
5 |
2 |
0 |
注：1.朝向：東向：包括正東～東南45o范圍（含正東）；南向：包括東南45o～西南45o范圍（含東南、西南）；西向：包括西南～正西45o范圍（含正西）；北向：包括西～西北～北～東北～東180o范圍（不含正東、正西）以及無窗和擋光嚴重的窗；2.整套房屋朝向系數按各居室最佳朝向系數取算術平均值；3.一間居室有2個或2個以上窗戶的，以朝向好、系數高的為準。
附件3青島市高層建筑樓層修正系數表
|
層數 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
… |
N－1 |
N |
|
系數 |
—2％ |
0 |
1％ |
2％ |
3％ |
4％ |
5％ |
6％ |
7％ |
8％ |
9％ |
10％ |
11％ |
12％ |
13％ |
… |
P（n-2）+1% |
P(n-1)-2% |
1、3層以上的建筑，樓層修正系數1％遞增；2、高層建筑頂層修正系數為下一層修正系數扣減2％；3、N：樓層，P：順序
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