來源：青島新聞網房產 2013-01-04 07:03:37

 

2012年在青島樓市走過了注定“不平凡”的一年，根據青島網上房地產統計數據顯示，2012年青島市新房成交量為105312套，新房成交面積10571381㎡，超過了1000萬㎡。其中新建住宅成交量達94764套，住宅成交面積9319641㎡，新建住宅成交量比2011年的87419套多出6920套，年度成交量上漲幅度達到了8.4%。

 

 

2012年1月-12月全市新房成交月度走勢圖

 

從“寒冬”到“熱冬”

青島住宅成交量從1月2615套上升到12月15240套

從全年新房成交走勢來看，2012年樓市從年初的“谷底”艱難攀升，曲折前行到12月完美落幕，一路走來相當不易。

1月開局青島樓市就遭遇冰封，開發商幾乎停止了銷售推盤，最終1月份青島市新建商品房總成交量僅為2615套，其中住宅成交2145套。創下了2009年以來同期“最低點”，2012年樓市開年不利，也由此開始了一整年的艱難回暖；2月原本也是傳統銷售淡季，在1月的慘淡下，原本并不被“寄予厚望”，但2012年的2月注定是個例外。根據統計2012年2月全市新建商品房總成交5888套，其中住宅成交5192套，比1月上漲了142.1% ，比2011年同期也大幅上漲78%。究其原因，政府行政措施是市場的重要推力。由于3月1日起，《青島市房屋專項維修基金管理辦法(試行)》將開始實施，2月市區項目普遍出現集中簽約情況；由于2月過分消耗了青島市民的購房力，隨之而來的3月市場再度落入“低谷”，全市新建商品房總成交3901套，其中住宅成交3449套，不僅明顯不如2月，同比2011年3月也下降了35%。給青島樓市留下了一個“起伏不定”的第一季度，讓市場上的供需雙方——購房者和開發商都有些“把不準”樓市的“脈搏”。

第二季度則在“價格震蕩”中開始。4月份，青島市“鐵板一塊”的房地產市場開始出現了價格“裂縫”，從“直降百萬”的豪宅到，單價不足7000元/㎡的剛需小戶型新盤，一下子涌現出來，充斥著青島樓市。在開發商的積極努力之下，4月全市新建商品房總成交3856套，其中住宅成交3526套，雖然沒有出現大漲，但好歹成交數字與3月份基本持平；5月青島市新建商品房總成交7578套，其中住宅成交6935套，市場終于有了“紅五月”的跡象，新房銷量與4月相比幾乎翻了一番，即使與2011年同期相比也略有增長。對于此，不得不說4月大批樓盤“低姿態”積極入市是促成“紅五月”的主要因素。值得欣喜的是，6月份基本保持了“紅五月”的銷售狀態，全市新建商品房總成交7606套，其住宅成交6881套，同比、環比均呈持平狀態。青島樓市終于在第二季度落幕時“觸底反彈”，并暫時維持住了“反彈”的勢頭。

2012年青島樓市真正的成交“轉折點”出現在7月，全市新建商品房總成交突破萬套，達到10379套。不僅環比6月份明顯上漲，同比2011年7月份也增長了23%。8月延續了7月份樓市“盛夏”的火熱，全市新建商品房總成交9901套，其中住宅成交9118套，成交量略有下滑，但幅度不大。值得一提的是，7月份、8月份連續倆月青島樓市的“以價換量”成效明顯，伴隨著市場剛需樓盤的活躍涌現，越來越多的剛需購房者開始從觀望中走出來，青島樓市自此真正的活躍了起來。到了9月份，開始幾周成交量的平淡讓人們不禁為“金九”捏了一把汗。好在最后一周，即墨新房成交量暴漲，最終9月青島市新建商品房總成交11734套，其中住宅成交10549套，交出了新建住宅環比上升14% 、同比上升35%的良好答卷，帶領青島樓市再度完成了第三季度新一輪的“曲折攀升”。

進入樓市第四季度，青島樓市再度經歷了短期的“反復”，在第三季度連續3個月的旺銷之后，10月份新房成交明顯成了“低谷”，全市新建商品房總成交9510套，其中住宅成交8756套，環比9月份下降了近兩成，值得欣喜的是與去年同期相比，依舊呈上漲態勢；10月的“小低潮”很快就翻過去了，11月首批保障房上市，在政策房的助力之下11月青島市住宅成交12787套，環比上升34%，與2011年11月相比大幅提升85%，也促使11月全市新建商品房總成交套數達到13833套，開創出年內新高。當人們都認為青島樓市由此進入“冬歇期”時，成交量卻又給了我們一份大驚喜，2012年12月份青島市新房共計成交17764套，其中新建商品住宅總簽約量為15240套，不僅刷新了2012年青島樓市月度最高成交記錄，也開創了青島房地產市場歲末成交的“最高潮”。

 

市區郊區新房市場都“火了”！“大青島”樓市版圖的崛起

 

 

站在2013開年回首2012，青島去年新房各區域的新房成交量真實地反映出了青島樓市一年來的新變化。從2012年青島各區市新房成交量比例來看，多區域共同發展成為了青島樓市新房市場的“主旋律”。這其中最為明顯的變化就是，在2011年沒有哪一個區域能夠以絕對優勢“艷壓群芳”，而是幾個熱銷區域共同領銜，其他區域平分春色。

縱觀2012七區五市全年新房成交量，原膠南市以15905套的年度成交總量排名第一，新房成交總面積達到1626801㎡，單區新房成交量占全市年度全市新房成交總量的15.1%；李滄區以14702套的年度成交業績緊隨其后，排名第二位，區域新房成交量占全市年度新房成交總量的14%；2012青島樓市的年度銷售季軍區域是膠州，膠州市全年新房成交13530套，成交量占全市總成交量的12.8%，也接近了13%。值得一提的是2012年青島市年度新房銷售量過萬的區域比2011多了一個——城陽區，2012年城陽年度新房成交13128套，僅稍稍遜色于膠州市，單區新房成交量占全市總成交量的12.5%。

從排名中我們看到冠軍、亞軍與季軍，直到第四名之間差距不大，之后的第五、第六名之間的差距也相當微妙。首先是即墨，全年新房成交9909套，全市排名第五；第六名原黃島區，全年新房成交9021套，也超過了9000套；最后是四方區年度新房成交8590套，排名第七位。這三個區域的新房成交量均占全市總成交量的10%左右，可謂平分春色。

但在這份“平均”當中，我們也可以看出一個最大的變化，那就是“大青島”樓市版圖的崛起。走過了2011年限購的重壓，2012年青島樓市開始帶著限購的“鐐銬”起舞，尤其是郊區樓市因為不受限購，更加得到了最佳的發展機會。從年初開始，西海岸經濟新區、藍色硅谷區、北岸新城區，“大青島”三城聯動規劃提出，頻繁刺激郊區樓市；到年中即墨樓樓市開始發力，帶領青島樓市領先回暖；而年終歲末，青島市新的區劃調整又為樓市帶來“迎春”的預期。

新區劃調整首先讓市區置業者在意識上重新認識了四方和膠南。老四方歸入新市北后，將由以往人們印象中的“老工業區”逐漸向新興綜合性城區轉變；膠南與黃島合并成立新區后，城市中心已有沿海岸線向西發展的趨勢，原膠南區域樓市也迎來高速發展期。大小珠山周邊成為新崛起的居住地帶，原先開發商全部扎堆隧道口、安子片區的局面將發生改變。業內人士表示，雖然目前行政區劃對于房價、地價的影響還未直接體現出來，但是可以預見的是，等各項新規劃逐步實施后，行政規劃調整這項大舉措會慢慢滲入到島城樓市，影響青島市民的居住生活理念。

 

2012青島市民購房最能接受的價位——6000-8000元/㎡

 

 

如何評價2012青島樓市，新建住宅的成交價格構成無疑是最重要的一項參數，2012年青島低價、中檔、高價新房銷售形勢都十分喜人。

從統計數據來看，在2012年1-12月青島成交的94764套新建住宅中，6000元-8000元/㎡住宅銷售量最大，成交總量達到了25294套，這個價格區間的新建住宅成交量環比2011年增加了50.8%，上漲幅度驚人。此外6000-8000元/㎡住宅的總成交量占全年住宅總成交量的26.7%，堪稱“青島市民最能接受的價位”。

如果以6000-8000元/㎡的新房作為青島樓市的一道“分水嶺”，站在這個分水嶺往下看，2012年青島市6000元/㎡的低價房成交量呈明顯上漲態勢，根據統計顯示：2012年青島市6000元/平方米以下新房共累計售出了48532套，占全市住宅總成交量的51.2%，超過了一半的數量，是2012青島樓市的中流砥柱，低價房熱銷這與2012“大青島版圖”樓市崛起、郊區新房成交量大漲有著密不可分的聯系。

值得一提的是，早在2010年甚至更早期落戶于青島市郊區樓市的大鱷新盤在2012年都取得了不俗的業績，膠州的中置青島風景、膠南的保利海上羅蘭，萬科小鎮、平度的萬科城等等在2012年都有非常好的銷售業績，新盤、大盤的崛起與青島市政大規劃同步，“三城聯動”、“新黃島”“新市北”崛起，讓青島市民的置業觀念開始發生本質的改變，如今的青島市民選房區域早已不局限在傳統觀念中的“市內四區”，放眼“大青島”的購房者越來越多。

郊區樓市帶火了低價房市場，中高端市場也開始在“限購令”的重壓下回暖，根據統計數據顯示，2012年青島市萬元以上新房成交量僅為11182套，僅占全年新建住宅占成交總量的11.8%。雖然與2010年歲末盤點時萬元以上住宅的總成交量接近1.5萬套無法相比，但相比2011年萬元住宅成交量不足10000套卻也明顯回暖了不少。相比之下，8000-10000元/㎡的中端住宅類產品成交量就沒有太大變化，2012年這個價位區間的新建住宅成交量為9756，2011年時這個價位區間的新房共計售出了9523套。兩年對比，相差無幾。

 

 

 

從戶型構成來看，根據青島網上房地產公布數據顯示：在2012年1-12月青島成交的94764套新建住宅中，60—120㎡的中小戶型是市場的絕對主流。其中，60㎡—90㎡的住宅成交量達44512套，成交面積達3579406㎡，占總房屋成交面積的47%，接近了住宅成交總量的一半；90㎡—120㎡的成交量達31312套，成交面積達3090728㎡，占總房屋成交量的33%。這兩部分戶型的總成交量占到青島新建住宅總成交量的八成，是青島新房市場上名副其實的主力軍。

而從購房者在戶型的選擇上，我們可以看出，2012年雖然樓市在一年的發展中已經艱難“回暖”，但在限購令的重壓下，剛需仍是青島樓市中絕對的主力，除了剛需之外，包括改善性需求在內的其他購房人群購買力都受到了明顯的抑制。

 

 

（圖一）百城房價指數：2012年青島住宅均價統計（單位：元/平方米）

 

 

（圖二）國家統計局：2012年青島房價走勢

 

房價是檢驗樓市調控成效的重要標準。在史上最嚴調控政策“限購令”實施的第二年，2012青島新建住宅價格漲幅幾乎都在“零下”，傳統銷售旺季“金九”反而成為全年房價“谷底”。另據每月發布的“百城房價指數”可知，在經歷了11個月連跌后，青島2012年新建住宅價格最終停留在9470元/㎡。（如圖一）。根據這份走勢圖可以看出（如圖二），2012年的青島房價環比跌得“穩”，同比跌得“狠”。5月是全年房價走勢的關鍵節點，5月之前是一處“陡坡”，跌勢兇猛，5月之后的房價像一處“緩坡”，下滑曲線明顯緩和。

環比方面，根據國家統計局發布的1-11月房價統計數據，青島前兩個月房價維持了去年底0.5%以內的降幅，3、4月跌破1%，從5月開始到11月這7個月時間里，房價環比漲跌幅趨于平穩，跌幅最高出現在9月，僅為0.4%，最后倆月房價接連持平，沒有再出現震蕩下滑的情況。

青島房價是從今年才出現同比開始負增長的。2011年是調控政策實施的第一年，當時的房價雖然下跌明顯，但同比2010年漲幅仍在“零上”運行。而2012年房價算是冷到了“零下”，與2011年相比全年有10個月房價倒退呈負增長態勢，房價“回到兩年前”不再只是人們的預期，而成為了現實。

2012年一開頭，房價同比去年就迎來了青島樓市史上近幾年來第一次負增長，3、4月青島房價像“溜滑梯”一般不斷沖低。從5月開始往后的幾個月里，青島房價同比去年雖然還在跌，但再沒有了此前倆月的“狠勁兒”。全年最大同比降幅同樣出現在9月，為5%。臨近年底，降幅有“縮水”之勢。

根據另外一份統計數據——中國指數研究院“百城房價指數”顯示，青島房價最高點出現在1月，新建住宅樣本均價為9675元/㎡，經歷了“前陡后緩”的跌宕起伏后，最低房價停留在了11月，新建住宅樣本均價下降至的9470元/㎡。如此看來，從年初到年終青島市區的住宅均價大概下降了200元/平方米，這也大致接近一些樓盤從2011賣到2012，價格變化的真實情況。

低價盤保障房拉低房價漲價盤改善盤歲末露頭

總體上看，以上統計數據忠實地反映了今年青島樓市的大體走勢。以5月為分界線，“紅五月”之前的青島樓市籠罩在一片“迷霧”之中，限購令繼續實行，購房者觀望，新房成交量銳減。為了殺出重圍，部分開發商掀起一股降價潮，李滄區的中南世紀城、萬科生態城均推出較大的購房優惠，城陽區的金日紫都、拉菲莊園、厚德森林國際等也紛紛豎起團購大旗，西海岸的秀蘭禧悅山、西海景苑推出“4字頭”、“6字頭”海景房，還有樓盤更是“成本價拋售”。

在這一番折騰下，青島房價在3、4月份迅速下滑。這一系列的促銷優惠也激發了剛需一族的購買力，5、6、7仨月新房成交量逐步遞增，此外，房貸利率優惠重現，中國人民銀行降息0.25個百分點等利好消息影響了樓市格局，年中幾個月成交量穩定，相應的這幾個月的房價也回到了一個相對比較平穩的軌道上。

經過8月的過渡，青島樓市盼來了“金九銀十”，但房價反而跌倒了谷底。一方面，即墨農民經適房大批量成交，青島市第一批保障房也在9月上市預銷售，5000多套房源售價大多在3、4000元/㎡之間，大大滿足了剛需購房人群，同時也拉低了青島房價的整體水平；另一方面，在這樣的樓市背景下，商品房新盤上市也大肆推廣低價策略。這其中，李滄區的時代城定價6600元/㎡，原本就大大低于周邊平均價格，還推廣團購活動，開盤當天所推房源售罄；膠州的低價項目青島風景也賣出了300多套。

實惠的經適房與低價商品房共同拉低了青島房價平均水平，9月新建住宅價格同比跌幅5%，為全年之最。10月、11月青島房價降幅有所緩和，2012年這條藍色線條還是第一次上揚。地產大鱷開發的新盤項目年底推出新房源，雖然價格與此前相比略有上漲，但也不愁賣，降價盤反倒成了“非主流”。如中海國際社區二期一里城，成交價基本在9500元/㎡左右，與一期折后9200元/㎡相比上漲明顯，目前已售出近300套；李滄萬達廣場二期悅公館9000元/㎡，也賣了200多套了；盡管中南世紀城上半年的購房優惠早已取消，10-12月還是網簽了295套新房。

此外，剛需不再獨霸天下，改善型置業者登場，洋房、別墅、高端住宅年底露臉，動輒2萬/㎡的香山美墅、青島印象山于11月底12月初入市，團購樓盤也大多是中高端樓盤，世茂紅墅灣一套別墅需要二三百萬，青島中心精裝住宅定價高達37000元/㎡，玫瑰庭院洋房過萬，這都不是普通剛需所能消費得起的，在一定程度上拉高了年尾房價整體水平。

 

“紅五月”剛需入市去化快“金九銀十”期望值高擠壓的貨卻不少

 

2012年1-12月青島市存量住宅大致走勢圖

 

從1-12月青島存量住宅大致走勢圖中可以看出，2012年的開頭是陰云籠罩，前三個月島城共計有超過11萬套的待售住宅，“壓貨量”很大。從成交量方面來看，1-3月的成績也的確“不咋地”，第一季度住宅總成交10786套。（點擊查看新聞）在第一季度結束時，截止到3月31日青島市仍有待售住宅超過11萬套，賣了三個月房子沒見少，庫存量居高不下這讓許多開發商著急了。

情況在第二季度出現了轉機。“銀四”下旬存量驟然下降至107180套。隨之而來的“紅五月”成交量翻番漲，剛需開始入市，帶動了低總價中小戶型的銷量，此時的開發商加推新盤卻十分謹慎，因此青島庫存房降至全年最低：105941套。雖然在此后的6-9月里略有波折，但總體上仍保持在低位運行。

好景不長，被寄予厚望的“金九銀十”給青島樓市潑了一盆冷水。9月中下旬，青島七區五市住宅存量再度超過11萬套，10月更是逼近12萬套大關，加上住宅、辦公、商業等，庫存新房首超16萬套。“金九銀十”淪陷的原因有三：第一，商品房成交低迷；第二，剛需盤、高端住宅、別墅都選在這個節點集中上市，房源數攀至高峰；第三，保障房于10月底上市，還沒來得及消化。最終導致10月成為全年存量最高時間段。（點擊查看新聞）

臨近歲末，存量房回到“起點”，根據青島網上房地產統計數據，截止到12月27日，青島存量住宅共計108997套，在售建筑面積1212萬平米，與年初相差無幾。樓市日漸步入“冬歇期”，推盤量大大縮水，保障房陸續進入選房、網簽階段，部分購房者觀望一年后果斷下手……種種原因促使存量房在最后倆月接連下滑。

李滄跌破萬套新黃島躥高即墨的“好日子”不再來

從目前存量房分布區域來看，從全年存量房分布區域來看，郊區存量住宅的變化比市區跌宕起伏得多，李滄區、新黃島、即墨市、膠州市四地經歷了或高或低的巨變。

李滄區存量唱“降”調。該區今年前三月曾與開發區、膠州市、膠南市、城陽區一起成為青島五大存量房過萬區域。4月底這一數字“悄然”出現變化，存量住宅的數量縮減至9390套，成為全市去化速度最快區域（點擊查看新聞）。在剩下的大半年里，無論淡季旺季，李滄區存量房再也沒有過萬。雖然8、9倆月李滄區一批剛需盤上市，但基本不愁賣。年底上市的李滄萬達廣場、中海國際社區一里城略有漲價，但優惠活動的漸次消失似乎更加刺激了剛需的搶購欲，因此存量并沒有積攢下太多。這也從一個角度說明，李滄區日益被剛需購房者認可。

“新黃島”存量暴漲，受到區劃調整影響最后一個月去化速度加快。去年6月橋隧通車后，西海岸成為樓市焦點區域，但實際上，困擾膠南樓市的因素不少，存量就是其中之一。早在今年上半年，西海岸在售房源已高達30000余套（點擊查看新聞）。下半年這一數字持續飆升，并于11月中旬進入一個新階段：原膠南市存量住宅首超20000套，達到庫存峰值（點擊查看新聞）。12月初青島區劃調整，黃島膠南合體，正處價格低谷的原膠南新房遭哄搶，24-26號3天賣了1500多套新房，上演了一場歲末"瘋狂大戲"（點擊查看新聞），讓肩負重擔的西海岸緩過一口氣。

即墨市“好日子一去不復返”。前七個月即墨在售房源保持在8、9000套左右，并不在存量過萬區域的行列里。7月下旬出現“異動”：存量悄然突破1萬套（點擊查看新聞）。這一蹊蹺變化歸因于“經適房的扎堆入市，消化能力沒跟上”，但在接下去的5個月里，幾個農民經適房項目相繼消化完畢，商品房的滯銷問題凸顯，成為即墨樓市的“硬傷”。截止到目前，即墨存量仍高達12598套，“好日子”一去不復返。

膠州的變化也值得一提。膠州市一早就成為存量過萬區域，9月新樓盤大量上市，住宅存量驟增至16000余套。目前膠州共計有170余個在售住宅樓盤，青島禧徠樂國際家居博覽城小區、順盛水岸綠城、青城住宅小區、御花園小區等新老項目疊加，積攢下大量庫存，造就了膠州的存量“悲劇”。截至到目前，膠州仍有14961套庫存房（點擊查看新聞）。