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上半年土地出讓暴漲376.3% 大鱷頻"試水"保利成贏家——2013年青島樓市年中白皮書土地篇
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
（摘自：2013-07-01 搜房網(wǎng)）
自2012年10月開始升溫的青島土地市場持續(xù)火熱至今:拍賣現(xiàn)場競爭十分激烈，溢價土地時常出現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)地價被推至新高等等。
據(jù)中國指數(shù)研究院青島分院相關數(shù)據(jù)顯示，1-5月青島各類土地總成交361宗,其中一季度出讓土地145宗，而4月、5月出讓土地分別為109宗、107宗，較之一季度，二季度的土地市場更活躍。
2013年前5月土地出讓面積與數(shù)量
統(tǒng)計顯示去年上半年青島土地成交160宗,今年土地成交量漲幅超過225.6%。2013年1-5月份，青島土地成交建設用地面積達到1019.18萬平方米，規(guī)劃建筑用地面積達到1295.78萬平米，同比去年同期的3443231平米漲幅高達376.3%。
分析認為促進今年土地成交猛增的原因有三：其一，由于近半年來銷售旺盛，市場存量房猛降，作為房地產(chǎn)市場最低端的土地交易市場也隨之“興旺”；其二，受到去年萬科、保利等大牌房企在青島取得的成功，更多的房企部署轉(zhuǎn)戰(zhàn)青島樓市；其三，樓市供需矛盾明顯，今年出臺的“國五條”樓市調(diào)控政策明確指出為了抑制房價過快上漲，地方政府將擴大土地供應量緩解供需矛盾。
西海岸土地出讓統(tǒng)占半壁江山 即墨式微
2013上半年各區(qū)出讓土地數(shù)量一覽
2013年，“大青島”格局更進一步發(fā)展，青島城市規(guī)劃不斷向北、向西發(fā)展，在土地成交上也呈現(xiàn)出相應的趨勢，2013上半年市區(qū)土地成交面積位居前3位的區(qū)域分別是膠州（102宗地合2898938平米）、新黃島（97宗地合2324702平米）、即墨市（49宗地合1130646平米），分別占比28.2%，26.9%和13.6%。其中，即墨式微，由去年同期的冠軍下滑到第三位。由此也可以看出西海岸出讓土地總量占55.1%，占有絕對優(yōu)勢。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，供應量較小的三個區(qū)域為市南區(qū)、嶗山區(qū)和李滄區(qū)。市南出讓土地為零，嶗山和李滄分別出讓土地2宗和3宗。
各區(qū)土地價格一覽
另，從各區(qū)域土地出讓價格來看，新市北區(qū)（出讓土地均為原四方區(qū)）土地出讓價格居榜首，為樓面地價3769元/平方米，其次是李滄區(qū)樓面地價均價為3152元/平方米，新黃島區(qū)位居第三，樓面地價均價達到1134元/平方米。1-5月新黃島區(qū)共出讓土地97宗，共拍出土地總價28億元，位居總價榜首。（備注，嶗山出讓兩幅用地為地下用地）
值得注意的是，城陽區(qū)土地尤其受到開發(fā)商青睞。很大一部分原因在于城陽土地價格較為“廉價”，土地均價為745元/平。而城陽房價與很多片區(qū)接近，如此低地價對開發(fā)商而言更有利可圖。今年上半年在城陽拿地的房企包括了首次來青島“布局”的大牌房企佳兆業(yè)、星河灣，以及在青島十分有經(jīng)驗的房企萬科集團，包括銀盛泰集團，上半年在城陽“斬獲”了三宗土地。
保利斬獲2013半年地雙地王 大鱷頻頻試水青島
今年上半年不少大牌房企都在土地市場大有斬獲，其中，保利集團斥資近15億元拿下了上半年總價最高兩宗地塊，星河灣首次布局青島斥資12.36億拿下白沙灣7宗土地，四川藍光地產(chǎn)3.4億元搶得李滄區(qū)熱地……
大鱷試水島城 7房企爭搶李滄土地
2013年上半年成交總價最高的地塊位于市北區(qū)黑龍江路東、同德路南、寧安路西、合肥路北A地塊范圍內(nèi)，占地面積60919.89平方米，規(guī)劃建筑面積為219311.6平方米，該地塊被保利地產(chǎn)公司和中鴻泰（香港）有限公司以樓面地價3640元/㎡，總價7.98億萬元拿下，為青島市2013年單塊土地成交總價“地王”。
另，位于李滄區(qū)九水路以北、李村河以南地塊也是被保利地產(chǎn)聯(lián)合日照淞川貿(mào)易有限公司和銀信亞太有限公司以樓面地價3100元/平方米，總價6.97億元，該地塊為13年上半年青島土地出讓總價亞軍。
位于市北區(qū)（原四方區(qū)）金華路56號、60號，即水清溝西南側(cè)地塊，被青島天一福萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以樓面地價5860元/㎡，總價56161.83萬元拿下。該地塊成為青島市2013年單塊土地成交單價“地王”。
預計2013下半年市場供應仍然較為充足
表：2013年1-5月份青島土地供應量
數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院青島分院
近年來，隨著土地市場的不斷完善與成熟，市場土地成交量不斷增加。2013年1-5月青島共推出土地361宗，推出建設用地面積1019.18萬平方米，規(guī)劃建筑面積1295.78萬平方米，預計下半年土地市場供應仍然較為充足。另一方面，受到房價持續(xù)上漲，量價同時走高的影響，房企無論是從資金實力還是對市場的信心來講，都有可能在下半年積極圈地，做充分的戰(zhàn)略儲備！
“大青島”格局顯現(xiàn)，城陽、老膠南、即墨等將是開發(fā)重點
隨著土地市場逐漸規(guī)范化，下半年土地需求也不會出現(xiàn)大爆發(fā)的局面。從供地區(qū)域來看，市區(qū)可出讓土地“如數(shù)家珍”，基本上也集中在四方區(qū)和李滄區(qū)，其中四方新都心區(qū)域土地更側(cè)重于商服用地。市區(qū)土地出讓或仍以拆遷改造為主，土地多表現(xiàn)為零散、面積較小，但是由于市區(qū)整體宜商宜居、交通便利等特點，土地常以溢價成交
大量土地出讓仍然集中在城陽、膠南等地。城陽的白沙河板塊、空港新區(qū)板塊以及惜夏板塊近幾年發(fā)展勢頭強勁，借由產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，一方面受到了政府的大力扶持，另一方面也吸引特殊群體的購房者“駐足”，在土地出讓上更是“大手筆”。老膠南受到與黃島區(qū)合并的利好影響，加快了新城區(qū)發(fā)展與老城區(qū)改造的步伐，出讓土地不僅數(shù)量龐大、而且土地整體性也較好，房企趨之若鶩。
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