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地產調控長效機制年內出臺 政策或推進土地市場化
發布時間：
2024-04-09 08:52
來源：青島財經日報2013-08-16 07:08:21
近期，我國一線城市房價“高燒不退”，而部分二三線城市則“鬼城”“鬼樓”不時出現；房地產市場似乎成了一個投機市場，買房子保值增值的預期更加強烈。
在穩增長背景下，有關樓市的調控政策會不會“轉向”？房地產市場改革如何“破題”？正在海南三亞舉行的2013博鰲房地產論壇上，與會者圍繞目前樓市焦點問題展開了激辯。
一線樓市堪比“最熱夏季”
今年上半年，北上廣深等一線城市房價可謂是“高燒不退”，其溫度上升堪比60年來“最炎熱夏季”。
7月20日，北京中建國際港開盤當天，1462套房源售罄，認購金額37.9億元，創造了2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售紀錄。
中國指數研究院統計顯示，7月份北京、上海等十大城市住宅均價為17609元/平方米，環比上漲1.34％。
“如今的樓市，一線城市和二三四線城市是‘冰火兩重天’。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說。
與北上廣一線城市相比，相當一批二三線城市房地產市場冷清低迷。海南一家地產項目營銷部負責人告訴記者，他們的項目7月份以來成交為零，“公司要做的就是放慢推盤節奏”。
鄂爾多斯、溫州等地，樓市更為趨冷。鄂爾多斯房價全線下跌，不僅出現大量的空置住房包括寫字樓，甚至引發了以白酒抵債和換取房產的亂象。
“三線城市房價已經被‘拋棄’。”金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪說。景瑞地產（集團）股份有限公司常務副總裁楊鐵軍說，景瑞地產最早在三線城市布局，現在也在回歸一線城市。
中國房地產業協會副會長朱中一說，2010年國家針對一線城市進行調控，大量房企涌入二三線城市形成過剩，一線城市再度供不應求。“目前一線城市的供不應求，和三四線城市庫存積壓比較大并存。”國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松認為，房地產業呈現結構性不平衡。
樓市調控面臨“轉向”
限購、限價、限貸等行政調控手段不可謂不嚴厲，但實際效果似乎依然不彰？
中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，過去的調控措施不斷采用行政手段，在一定意義上不利于市場配置資源。“我們的調控措施主要集中在限購、限價、限貸等一些方面，而土地和樓盤的有效供給明顯不足。”顧云昌指出，今年上半年全國住宅用地供應僅完成全年計劃的36.7％。而過去三年的土地供應計劃均未完成。
與此同時，證券市場吸引投資十分低迷，進一步加劇了房價上漲。財政部財政科學研究所所長賈康認為，作為最重要的投資渠道，目前股市的吸引力非常低，基金等多樣化理財產品也沒有得到應有的發展，房產因此成為“人見人愛”的投資方式。
渣打銀行“開發商景氣指數”調查的30家開發商中，23家開發商認為未來6月內房價漲幅將達10％，6家開發商表示漲幅會更大。“下一步調控政策可能更加尊重市場規律，但已經實施的調控政策短期內也很難退出。”住建部政策研究中心主任秦虹說。
賈康認為，目前經濟運行仍在“上限”和“下限”的合理區間，樓市調控和房價不會輕易“轉向”。
加大改革力度
在博鰲論壇上，與會嘉賓認為，要改變以往“重調控、輕改革”的局面，以推進土地、稅收、金融制度方面的改革為抓手，促進房地產市場平穩健康發展。
朱中一在博鰲房地產論壇上透露，有關部門制定的涉及房地產市場平穩健康發展的長效機制正在論證，估計3個月后逐步清晰并公布于眾。“長效機制必須更多運用市場的辦法，保持供求關系總量平穩，以及房價平穩。”顧云昌說。
中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立認為，在中國經濟放緩的背景下，房地產市場調控應改變以往的一些思路，從改善供給方面下工夫。“改革是促進房地產市場健康發展最重要的契機。”陳淮說，當務之急是推進土地和資金要素的市場化。
一些專家認為，這一改革需從以下三個方面推進：一是逐步建立房產稅、交易稅等房地產的稅收體系。二是推進土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面。三是推進金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產的投資資金“分流”。“影響房價的因素主要是土地、稅費和資金成本，對房地產的土地、稅費和金融的改革在未來的幾年會有新的進展。”首創集團董事長劉曉光說。
專家建議，城市結構不合理現象是今后重點需要調整的方向。如果不能推進大中小城市協調發展，很難解決一線城市的房價過高問題。
相關新聞：杭州經適房滿五年可上市 增值部分55%歸政府
據新華社電 記者15日從杭州市政府獲悉，備受關注的杭州市經濟適用房交易規定于當日出臺。該政策明確，簽訂購房合同（含預售合同）滿5年的經適房可上市交易，不過經適房住戶要按照評估價與當時經適房購買價差價的55%向政府繳納土地收益等價款。
當日公布的《關于規范杭州市區經濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見（試行）》明確，由于經適房沿革復雜，所以采取分類處置辦法，符合簽訂購房合同（含預售合同）之日起滿5年，并補交土地收益等價款取得完全產權的經濟適用房可通過買賣、贈與等方式處置該住房。
由于經適房兼有住房保障的功能，因此杭州采取“收益部分歸公”的處置措施。《實施意見》規定，2004年9月1日為土地收益等價款繳納比例的分界點，在此之前簽訂購房合同（含預售合同）的，上市交易時按照《杭州市區經濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關費用辦法》的規定標準計算相應費用。此后的，按照屆時公布的評估價與當時經濟適用住房購買價差價的55%向政府繳納土地收益等價款。
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