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大鱷搶灘青島爭分"一杯羹" 市北最貴膠南最熱
發布時間：
2024-04-09 08:52
2014-01-05 00:31搜房網
2014年伊始，島城的土地市場也漸漸開始“消停”，回首2013年，青島的土地市場可謂是“風起云涌、廝殺不斷”。年初到年尾，土地市場都非常地熱鬧。雖然土地在競買單價、總價方面比起上一年來稍稍“遜色”，但是到了歲末掀起的一陣陣推地熱潮還是讓土地市場“火熱”了一把。
據搜房網數據監控中心相關數據顯示，2013年的土地市場相對來說比較活躍，1-12月青島各類土地總成交1129宗,出讓宗地數排在最近幾年的前列，出讓土地面積數也是處于領先地位。
數據來源：搜房網數據監控中心
但是在宏觀調控政策的持續影響下，土地市場一度陷入了“深度低迷期”。其中一季度出讓土地145宗，二季度出讓土地346宗，第三季度出讓土地280宗，第四季度出讓土地358宗，12月到達全年出讓土地的高峰。
2013年全年土地市場各月出讓宗數
第一季度的時候，出讓的土地量不多，還有不少陷入了流拍的境地，即使成交的土地也是以底價成交低空掠過。一季度的“開門不利”也奠定了接下來全年土地市場的基調，底價成交成為接下來土地市場的“最強音”。土地出讓金和平均樓面地價都有下滑的趨勢，溢價率非常低，這也是今年土地市場的一個常態，土地基本上都以底價成交，鮮有“地王”產生。
郊區推地“挑大梁” 拿地均價成本低至289元/㎡
截止到年底，青島市全年12個區各類土地總成交1129宗，出讓土地面積達到4684.81萬㎡。從成交區域來看，膠南市的土地出讓為277宗，約占全市土地成交的25%，挑起了全年土地成交的大梁。即墨市和膠州市分列于全市成交的二、三名，其中即墨市成交228宗，膠州市成交221宗。
青島市各區成交宗地數一覽表
青島市各區域成交均價一覽表
但是，在大勢呈現上漲的趨勢下，也有部分區市的成交面積直線下滑，其中降幅最明顯的地區為市南區和四方區，兩地均沒有新的土地成交。
通過2013年青島市各區出讓土地的均價表可以看出，新市北區土地出讓價格居榜首，為樓面地價3555元/平方米，其次是李滄區，樓面地價均價為2566元/平方米，嶗山區位居第三，樓面地價均價達到1825元/平方米。樓面出讓地價最低的是萊西市，均價僅僅為289元/㎡。
值得注意的是，膠南市土地在2013年尤其受到開發商青睞，土地成交宗數排在首位，但是均價并不是十分低，平均1015元/㎡排在全市的第四位。膠南市的土地成交居于首位是與13年膠南頻繁推地分不開的，甚至還有一次性大規模出讓多宗土地的情況。5月份原膠南土地市場“20連拍”，被稱作青島最大規模“拍地”；6月27日，原膠南國土資源局又一次拍賣了12宗土地合計61幅地塊，在島城上演了一場“西海岸土地盛宴”。其中出讓的61幅土地用途涉及居住和商業，總面積達801219平方米，出讓總價101629.432萬元。值得一提的是，緊鄰膠南一中的9號地塊經過81輪的激烈競價，以2480元/平米的樓面地價成功出讓，溢價率達到42%。其余11宗土地也都以底價成交，無一流拍，而本次拍賣會所有競得人均為青島本土房地產企業。
有業內人士分析稱，目前青島市區大部分土地已被房地產大鱷“割據”，土地市場日漸飽和，而郊區土地市場正逐漸熱鬧起來。近期，西海岸發展開始進入快車道，西海岸區域正在密集開發的樓盤如雨后春筍般的涌現就很好的說明了這一點。而近郊土地市場的拿地成本仍相對較低，也因此成為了青島本土房企拿地的主要舞臺。
綜合來說，13年土地市場與樓市相契合，隨著“大青島”戰略的穩步實施，藍色硅谷、膠州新機場等重要規劃的出臺，青島的城市建設已向北、向西發展。這在土地市場成交量上也出現了相應的趨勢，同去年相比較，這種趨勢十分明顯。
外來大鱷慷慨解囊 島城拿地“揮金如土”
根據資料統計，2013年島城迎來了7位大鱷的入駐。今年1月份保利地產聯合日照淞川貿易有限公司、銀信亞太有限公司競得李滄一地塊，這也意味著保利開始正式進軍東李片區。12月13日，保利地產又聯合十梅庵實業有限公司以底價成功競得十梅庵兩宗地塊。
2013年企業在青島拿地前三甲
年初，星河灣地產殺入島城，給青島地產圈兒帶來了不小的震撼。而佳兆業拍得城陽夏莊三宗住宅地塊，也標志著佳兆業開始正式入駐島城。另外，還有光谷聯合和碧桂園也正式進軍了青島樓市……外來大鱷紛紛看好了島城這塊“大蛋糕”，爭先入駐搶分“一杯羹”，這也注定2013年的島城市場看點頗多。
通過上面的表格可以看出，2013年在島城拿地的前三位大鱷都是外來企業。其中萬達揮金20多億進駐西海岸的豪舉至今讓人津津樂道，西海岸的發展也因為萬達的入駐開始顯現出勃勃生機。保利全年不歇著，從年初到年末均有土地入賬，以總價16.27億位于全年成交榜單第二位。排名第三的是新入駐的大鱷星河灣，財大氣粗一次性狂攬城陽區七塊土地，讓島城的土地市場在年初為之一振。
分析認為促進今年土地成交猛增和外來房企紛紛入駐的原因有三：其一，由于今年銷售旺盛，市場存量房猛降，作為房地產市場最低端的土地交易市場也隨之“興旺”；其二，受到去年萬科、保利等大牌房企在青島取得的成功，更多的房企部署轉戰青島樓市；其三，樓市供需矛盾明顯，今年出臺的“國五條”樓市調控政策明確指出為了抑制房價過快上漲，地方政府將擴大土地供應量緩解供需矛盾。
底價成交成為市場常態 流拍、停拍現象依然存在
回顧2013年，有的地塊能夠讓開發商大戰百余回合瘋狂搶拍，有的地塊卻遭到“冷遇”，慘遭流拍。今年7月份，李滄區九水路以北、鄭佛路以東地塊遭遇流拍，這已不是該塊第一次“亮相”。據悉，該地塊早先規劃為住宅用地，在2012年8月青島市規劃局調整為商業服務業設施用地，但因為拍賣現場無人舉牌應價，地塊流拍前途未卜。
土地流拍、停拍情況
2013年，老膠南的土地市場十分火熱， 全年推地的總數量也名列前茅。除了大部分的新推土地都找到“新主人”之外，還有幾塊地塊無人問津。5月份，就有5宗土地難逃流拍的“厄運”。
除了流拍之外，還有一宗停拍的地塊頗值得一提，這就是大名鼎鼎的南京路1號地塊。這塊地塊曾經因為復雜的身世而一拖八年閑置未開發，此次起拍價格更是高達8336元/平方米。不少業內人士斷言，南京路一號的開拍將使青島誕生“新地王”。但是拍賣當天卻被告知“因故”停拍，讓關注市場動態的市民們唏噓不已，紛紛猜測是否受到城鎮基準地價更新聽證會的影響。南京路1號地的未來命運將會如何，也讓人產生了不少期待！
“大青島”格局顯現 城陽、老膠南、即墨等將是開發重點
隨著土地市場逐漸規范化，2014年土地需求也不會出現大爆發的局面。從供地區域來看，市區可出讓土地“如數家珍”。市區土地出讓仍以拆遷改造為主，土地多表現為零散、面積較小，但是由于市區整體宜商宜居、交通便利等特點，土地常以溢價成交。
2013年土地出讓仍然集中在城陽、膠州市、即墨市、膠南市等地，未來也將成為開發的重點。城陽的白沙河板塊、空港新區板塊以及惜夏板塊近幾年發展勢頭強勁，借由產業地產、養老地產、旅游地產等產業轉型，一方面受到了政府的大力扶持，另一方面也吸引特殊群體的購房者“駐足”，在土地出讓上更是“大手筆”。
老膠南受到與黃島區合并的利好影響，加快了新城區發展與老城區改造的步伐，出讓土地不僅數量龐大、而且土地整體性也較好，房企趨之若鶩。膠州市新機場的選址構建、即墨市藍色硅谷中心的建設和輕軌的鋪建都為當地的發展帶來了契機，在土地市場上的“順風順水”，也表明未來大青島土地市場開發的重點依舊向近郊、遠郊進軍，昔日一片空白的近、遠郊將成為嶄新的生活區。
2013已經拉下帷幕，2014年的土地市場盛裝開啟。新一年土地市場是否能夠再次攪動島城的“一池春水”，我們拭目以待。
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