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一季度樓市呈降溫趨勢 20城市新房庫存量創(chuàng)新高
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
今年一季度以來，全國樓市呈現(xiàn)明顯降溫趨勢，房價漲幅進(jìn)一步放緩，各地房產(chǎn)市場也呈現(xiàn)明顯分化。曾經(jīng)“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調(diào)控方式正逐漸改變，管理層對房地產(chǎn)市場“分類調(diào)控、因地制宜”的新思路也越發(fā)清晰。
二線城市將顯著分化
3月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的 個典型城市中，四個一線城市率30先回暖。二線城市成交量則緩慢復(fù)蘇。3月，15個二線城市新建商品住宅成交面積為824萬平方米，環(huán)比增長43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后，二線城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑，15個二線城市成交在2月份“全軍覆沒”，但3月紛紛提振，均出現(xiàn)環(huán)比增長態(tài)勢。三線城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為218萬平方米，環(huán)比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性，有城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。
對于今年各線城市的走勢，易居研究院認(rèn)為“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線城市房價整體下降可能性不大;二線城市將顯著分化，部分二線城市如南京、成都等市場供求比較均衡的城市，降價可能性不大;而供大于求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風(fēng)波不斷，市場觀望情緒累積，成交量將回落，房價預(yù)計也將下滑。
“一刀切”將轉(zhuǎn)向“分類調(diào)控”
面對當(dāng)前樓市分化趨勢，過去“一刀切”式的限購限貸等調(diào)控政策已難以發(fā)揮效果，因地制宜進(jìn)行調(diào)控才是當(dāng)前市場發(fā)展的要求。為此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個一線城市要從嚴(yán)實(shí)施限購政策和差別化信貸政策;同時要求房價下跌的城市要重視消化存量，控制商品房開發(fā)規(guī)模。
對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場的主要矛盾已從過去的絕對短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。在住房市場出現(xiàn)的新變化、新形勢下，再采取“一刀切”調(diào)控政策已無必要，政府應(yīng)對住房市場調(diào)控進(jìn)行及時優(yōu)化調(diào)整。
事實(shí)上，今年政府工作報告中明確提出，針對不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。秦虹表示，這表明管理層已發(fā)出了調(diào)控政策的明確信號：具體政策要從過去的多為“一刀切”政策轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”;從過去偏重需求端調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”;從過去對房價直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對住房供求關(guān)系的調(diào)整，其目的就是真正的實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
但秦虹也明確表示，分類調(diào)控的難點(diǎn)在于要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌鎏攸c(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)判市場發(fā)展的趨勢和風(fēng)險。如果判斷失誤就有可能分錯類，調(diào)錯方向，反而加劇市場的不平衡。
綜合相關(guān)鏈接20城市庫存創(chuàng)新高
今年，先是各地樓市分化明顯，杭州、寧波、長春等城市出現(xiàn)降價風(fēng)波，有人說樓市拐點(diǎn)將到；近日又傳出多城市醞釀放松樓市限購的消息。房地產(chǎn)的話題變得更加敏感，任何一個消息或數(shù)據(jù)都會觸動人們的神經(jīng)，引發(fā)各種猜測。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布市場研究報告顯示，截至3月底，包括北上深廣等一線城市在內(nèi)的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長16.3%。這些城市的庫存總量創(chuàng)下近5年新高。在20個城市中，有14個城市庫存出現(xiàn)環(huán)比上升，其中北京、深圳和茂名3個城市的庫存上升幅度較大，環(huán)比增幅分別達(dá)到10.0%、9.8%和7.5%。
還有一個來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也引人關(guān)注，今年一季度，包括北京、上海在內(nèi)的12個重點(diǎn)城市樓市成交面積合計為2772.66萬平方米，比去年一季度同比減少了821.60萬平方米，降幅達(dá)到22.86%。其中，北京市的成交面積下滑幅度居首，達(dá)到了55.18%。及時語庫存是個相對數(shù)經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、資深房地產(chǎn)專家韓世同表示，庫存是個相對數(shù)，因?yàn)槌山涣吭诮诖蠓陆担枪?yīng)是正常的，所以庫存就大幅的增加了。這種相對變化會造成供求的關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，非常容易由供不應(yīng)求馬上轉(zhuǎn)為供過于求，因?yàn)槭袌龅男枨罅矿E然的收縮，這種收縮有市場的原因、政策的原因，還有季節(jié)的原因以及金融信貸的收緊等等因素。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度重點(diǎn)城市樓市成交面積下滑，北京的成交面積的下滑幅度高達(dá)55.18%。韓世同認(rèn)為，這表明房價過高還有季節(jié)性的因素，一季度實(shí)際上還在春節(jié)當(dāng)中，然后信貸收緊，包括房貸吃緊的綜合因素造成了成交大幅度的縮減，開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)開始謀劃要以價換量，適當(dāng)?shù)拇蛘邸⒔祪r。
有觀點(diǎn)認(rèn)為一線城市房價很難有下降的空間，雖然說全國的樓市在分化，二三線的城市房價有所下跌，但是一線可能下降的空間有限。對于這樣的看法，韓世同并不認(rèn)同。韓世同說，2008年和2012年，北上廣深等一線城市房價出現(xiàn)比較大幅度的波動和下降，但當(dāng)時都采取了救市的方式又把房價托起來了。現(xiàn)在再度面臨這個情況，下行的壓力和空間可能會比2008年和2012年更大。
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