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青島最高租售比達1:1031 買房靠出租回本至少需要86年
發布時間：
2024-04-09 08:52
租售比——這個對于青島市民來說可能還是有些陌生的參考指標，但最近頻繁被一線城市官方媒體的報道中，成為最重要的“參考數據”，隨即“樓市泡沫預警”、“買房不如租房”等報道訴諸報端。那么，“租售比”究竟是一種怎樣的數據，它有什么樣的功能？用租售比數據衡量一下青島樓市，目前情況又是怎樣的呢？
日前，新聞網記者結合島城多處交易火爆二手房樓盤進行獨家數據分析，發現有的小區租售比竟達1:1031，這就意味著這樣的房源按照目前這樣的市場價格租賃下去，將要花費近86年時間才能收回成本，而在房子“短短的”的70年產權光陰里，如果想通過“以租養房”完成置業完全是泡影。
租售比可衡量投資回報率 已成“專業房東”投資“試金石”
租售比，通常是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，還有一種說法是房屋月租金與房屋總價的比值。即租售比= 每平方米建筑面積的月租金/每平方米建筑面積的房價=月租金/房價。例如，某小區一套建筑面積100平三居每月租金為3000元，目前市面交易均價為15000元/㎡，通過上述公式可算出可以算出該套住房租售比為1:500。
目前，國際上通常用這樣的公式計算得出的租售比，來衡量一個區域房產運行狀況。房地產市場運行狀況良好的地區租售比一般界定為1∶200—1∶300之間。如果租售比高于1∶300，比如，已經達到了1：500的情況，那么就意味著房東大概需要500個月才能收回購房成本，與租售比在1∶200—1∶300之間的房產相比，投資價值明顯小很多，房產泡沫也就隨之顯現出來；而如果租售比低于1∶200則情況正好相反，那就表明這一區域房產投資潛力相對較大，租金回報率較高，后市看好。
雖說“租售比”對于多數青島市民來說有點陌生，但其實對于不少島城專業樓市投資客來說，這個數據是他們投資必備的“試金石”。一位在青島樓事論壇活躍多年的資深投資客告訴記者：“我名下有多套出租房產，如今每年房租入賬約18萬，而這幾套住房都是我通過租售比考核后買來的，通常租售比高于1:400住房我會第一時間放棄，因為這類房源租金收入往往與原始投資入不敷出。”
青島9成熱銷二手房租售比1：450以上 更有房子回本至少需要86年
根據青島新聞網房產統計，2014年青島一季度租賃市場最活躍的前十樓盤租售比全部大于1:450，這意味著這10個社區的房價是存在一定泡沫的。其中，嶗山區的山水名園目前租金32元/月/㎡，二手房售價高達32983/㎡。租售比是1:1031，是所有樓盤中租售比值最大的，以該小區1套100㎡的住房為例，如果想通過“以租養房”方式置業，按照目前租金價位賺回購房總支出，至少需要1031個月約86年，而一套普通住宅的土地使用年限最長也只有70年。
魯信長春花園作為,一季度青島關注度最高的二手樓盤，目前租金39元/月/㎡，項目成交均價18876元/㎡，租售比為1:484，這一數據在10個熱點樓盤中租售比值算較低的，但想通過租金回本仍需要484個月約40年，難度可見一斑。臺東區域的十五大街是熱點樓盤中最接近平穩數值的，租售比為1:397。此外，市南區新貴都租售比1:497，浮山后景觀社區湖光山色1:623，嶗山東城國際1:627，李滄百通馨苑1:476，四季景園1：565。
從租賃市場最熱的片區來看，大學路由于學區房戶口主導的因素一直是青島二手房市場的火熱區域，目前該區域租金35元/月/㎡，房源成交均價18876元/㎡，租售比為1:699，是島城地產泡沫最嚴重的區域。浮山后則是熱門區域中租售比值最接近正常狀態的，但也達到1:531。湛山房源租金相對較高，目前該區域租金43元/月/㎡，但由于房屋成交均價較高，租售比達到了1:602。
據不完全統計，島城目前約有110個樓盤處在租售比良好區間，例如市南區海門路的百通海納尊邸目前租金為98元/月/㎡，成交均價20075元/㎡，房屋租售比1:203，即僅通過203個月約17年時間，就可以通過目前租金價完成回本。此外，市南區的天晟苑海韻都會、櫻花園、新世界大廈、福泰廣場、匯通天地等小區房屋租售比均在1:200左右，置業后可獲得較高的租金報酬。市北區的萬科城、錯埠齡一小區，嶗山區的北村小區房源也均在租售比良好區間，交易運行情況良好。
多數購房者更看重房屋自身升值 專家提醒：參考租售比可規避一定風險
“在多數人的概念中，房地產收益的主要來源并非出租，而是房產自身的增值收益。在市場行情好的時候將房子出售以獲取高額收益才是中國大部分購房者的目的，這也是房地產需求能長時間保持旺盛的原因。”業內人士分析稱，對目前島城一般購房者而言，租售比的參考價值很有限。在房價上漲的背景下，不僅是有錢人為了保值或者投資升值而購房，越來越多的工薪階層也加入到了“買房賺錢”的行列。有錢人為保值購房，租金高低與否本來他們就不關心，而房價上漲帶來的巨大利潤也讓越來越多的普通購房人忽略租金的高低。但對于專業的投資客來說，租售比是他們置業前必須參考的，例如圖書館周邊幾個盤租售比就相對接近良好值，買房后很快就能通過租金賺回買房支出。
但“租售比”并不只有租房客需要參考，鏈家青島市場部經理殷天逸表示，正確利用租售比可以規避一定的投資風險。“隨著對房地產市場中投資行為的打擊，住宅市場的投資客越來越少，這導致“租售比”近幾年在島城樓市中很少被提及，但事實上，租售比能夠客觀反映一個區域或者某個項目的投資價值，即使置業后不是用來賺取租金，選擇租售比值在1:200-1:300區間的房源仍可以有效地避開房產泡沫，再結合空置率、轉手率等數據綜合分析，可以很快完成高收益的投資。
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