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青島"萬元線"驚現回潮 取限后促銷戰已悄然打響
發布時間：
2024-04-09 08:52
受各方因素影響，今年上半年島城樓市的成交量并不樂觀，尤其是新房成交量成為近幾年的“低谷”時期，五月六月更是出現了近千余套的下跌幅度。8月1日，青島樓市實行三年的限購政策終于得以“松綁”。記者在采訪中發現，一周時間多數樓盤呈現出咨詢量、看房量齊增長的態勢，成交量有望好轉。不少開發商為了盡快實現銷售利潤最大化，紛紛推出優惠價格政策，樓市版圖上的“萬元線”也悄悄發生變化，由原先的一路向北開始慢慢回縮。
價格演變島城萬元線一路向北
所謂“萬元線”是對樓市區域價格進行比較的一個形象化說法。在其他城市，萬元線往往是超過10000元/平方米的樓盤組成的區域邊界，在島城，“萬元線”有其特殊性，就是發軔于前海并不斷向北擴張。“青島的房價‘萬元線’以每年2公里的速度向北推進。”曾經有人如此戲言。的確，就如島城樓市觀察人士張先生所描繪，2007年，青島出現第一個萬元線的片區是在東海路附近；2008年開始，青島萬元線范圍不斷擴大，香港路以南的沿海一線和嶗山部分小區進入萬元線區域；2009年隨著房地產市場的紅火，萬元線擴展到寧夏路以南；2010年萬元線出現在合肥路以南；2011年青島樓市持續火爆，房價一路飆升，萬元線進入李滄區；不過2012年受市場影響，萬元線一度退出李滄，在新市北和李滄交界處徘徊。
進入2013年，萬元線再次發力，覆蓋了從市南區到李滄區的主城區，在原本萬元線外的李滄區，特別是李村商圈附近和東李片區，主要交通干道兩側樓盤幾乎已全線過萬。不僅如此，城陽中心城區和西海岸也涌現出不少“萬元盤”。
打開青島的樓市地圖，如果以樓盤單價繪制一幅等高線，我們會發現市南區和嶗山區沿海一線的新房價格是樓市的頂峰，單價至少是兩三萬元；而市北區已經幾乎找不到單價低于萬元的房子；就算是李滄區萬元盤也會比比皆是，像中海國際社區、綠城理想之城等項目的價格已漲到萬元以上，海爾鼎世華府、偉東幸福之城四期湖山美地等新盤均價也是接近萬元。對于不少剛需購房者來說，萬元線北上也使得他們的購房區域不斷向北，李滄、城陽、西海岸等萬元線附近或萬元線之外的區域，是他們購房的首選。
市場現狀樓市低迷萬元線回潮
不過進入2014年，島城樓市發生了戲劇性變化，受各方因素影響，島城樓市的成交量并不樂觀，尤其是新房成交量成為近幾年的“低谷”時期，五月六月更是出現了近千余套的下跌幅度。上半年新房成交均價在起起伏伏之后最終以6月份9649元/平方米的降價“收官”。面對島城樓市低迷，越來越多的購房者開始轉入觀望，“買漲不買跌”的市場心態淋漓盡致地表現出來。為此開發商不得不從價格入手來吸引購房者，有些樓盤重磅推出“0首付”限量購房活動，有的則壓低起價或首付打折來吸引購房者眼球，有的項目甚至想出“老帶新”回饋優惠老客戶的營銷手段促進成交量，一場沒有硝煙的“房價大戰”就此拉開序幕。
在這其中，島城樓市的萬元線也是悄悄收縮。從7月青島樓市銷量十強排行榜上可以看出，上榜的熱銷項目均價幾乎全部在萬元以下，可以從側面驗證出島城樓市萬元線的收縮。7月保利茉莉公館賣出169套，是主城區最暢銷的新盤，位于李滄區的該樓盤均價在9500元/平方米左右。其南側的中海國際社區前幾期均價早已過萬，而三期御城惠后單價9字頭起，今年的價格一直維持在10400元/平方米。
新市北合并后，其東翼的新都心區域價值不斷凸顯，樓房單價也是不斷上漲，早早便將萬元線甩在身后，不僅如今新都心區出現了萬元線的“缺口”，像新都心純新盤玲瓏郡惠后起價僅8999元/平方米，“九字頭”的價格吸引了不少購房者的關注。隨著老城區改造的推進，新市北西翼的新盤價格也是早早突破萬元線，不過如今不少樓盤卻在萬元線附近猶豫，像裕龍檀頂山是剛剛上市的純新盤，起價11000元/平方米。而海信湖島世家作為經典項目，目前其起價9700元/平方米，均價10300元/平方米，并且還有購房送車位的優惠。如今，萬元線無疑正在從李滄悄悄退出，在李滄和新市北的交界處“膠著”。
趨勢分析八月萬元線還將膠著
萬元線是不少購房者的心理門檻，在萬元線附近的樓盤也往往是最受關注，成交火熱的樓盤。不過記者發現，雖然數據顯示，8月島城市場預計有21個樓盤入市，不過如今新盤入市的定價顯得更加謹慎。記者看到8月已公布的新盤信息中，關于開盤價格，多數樓盤都顯示“暫未公布”。讓人對“萬元線”的動態也產生了更多想象。
從具體樓盤來看，李滄區8月即將新開或加推的7個項目，其中有5個老盤加推。將于8月首次開盤的中南世紀城全新一期和萬合馨苑都是價格相對較低的剛需項目。其中中南世紀城三期克魯茲小鎮首開四棟高層，均價8400元/平方米。而這里之前就是萬元線未企及的區域。
保利茉莉公館曾經以8518元/平方米的開盤價在開盤當天成功售出了首批房源的80%，8月該項目將加推，雖然價格未定，但是據了解上期均價在9500元/平方米。除此之外，位于青山路與九水路交匯處的海爾鼎世華府、位于虎山路77號的藍光coco蜜城等也將加推，雖然價格未定，但是據了解上期均價也分別是9860元/平方米和10100元/平方米。
同樣，位于新都心的玲瓏郡和鑫源向上也將在8月開盤。玲瓏郡預計8月16日開盤，均價10500元/平方米。鑫源向上主推66至97平方米的兩居和三居，目前價格待定。而在新市北西翼的保利香檳國際目前均價11700元/平，可以享受送10萬車位，每戶還贈送南北陽臺一半面積，一樓再送花園，均價算下來也是在萬元線附近。
業內人士認為，在萬元線近兩年的迅速北上后，島城樓市也進入了調整期。當下開發商更多的會選擇促銷手段，敦促觀望的購房者出手，像李滄這些新盤的價格都不會高。他認為，“八月萬元線還將膠著，起價會在萬元以上，但是均價估計會在萬元線左右。”
業內觀察萬元線暫時不會北上
8月1日，青島樓市限購政策“松綁”，不少人士認為島城樓市價格將會繼續上漲，這也會引領樓市萬元線繼續北上。不過有業內人士表示，限購“松綁”后，萬元線并不會立即北上。
記者采訪了島城多名樓市觀察人士，他們均認為，目前限購政策看來對樓市有短期促進作用，限購解除初期會解放前期受購房政策限制的積累客戶；此外可以提振市場信心，因為松綁政策傳遞了一個政府信號，提升市場信心，會使猶豫徘徊的購房者增加信心，進入市場，提高市場活躍度。“將會帶來利好。”青島合建行總經理吳云海表示，這種利好主要表現在三個方面：首先，對客戶來說，全國限購松綁頻頻動作，青島也傳言甚久，很多改善型客戶都在等這個機會，預計松綁會帶來一波銷售小高潮；其次，對開發商來說，將增加對市場的信心，“開發商應該會借此機會推盤，不會在價格上做文章，而是以合理的價格加速去化”；此外，隨著限購的放開，未來市場的預期將發生扭轉，觀望情緒會煙消云散。
在樓市觀察人士張先生看來，“取消限購+降價=成交量回升。”他告訴記者，在此大好形勢下，置業顧問勸說客戶買房多了一份底氣，客戶買房多了一個理由。不過他認為，當前形勢下，賣房還是要靠合理的價格回調，以價換量是正途。“放開限購，房價也不會出現大規模反彈，或者漲價的現象。”有業內人士表示。
記者了解到，當下限購政策的松綁更多的是帶來樓市成交量的上升，對于房價上漲的刺激有限，因此萬元線北上的動力也不足。
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